در این مقاله قصد داریم به بررسی انواع تقسیم ملک و نکات مهم آن بپردازیم:
تقسیم مال مشترک یا مشاع امروزه کاربرد زیادی دارد. این مال مشاع ممکن است از طریق ارث به فرد رسیده باشد، حال اگر وارثین یا مالکین بخواهند سهم خود را از یکدیگر جدا کنند با موضوع تقسیم رو‌به‌رو می‌شوند.
در این رابطه ماده ۵۹۱ قانون مدنی چنین می‌گوید: «براساس قانون هر گاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند به عمل می‌آید و در صورت عدم توافق بین شرکاء، حاکم اجبار به تقسیم می‌کند مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد.» در ادامه این مقاله این ماده قانونی را به صورت ساده شرح می‌دهیم و انواع تقسیم ملک را برای شما توضیح خواهیم داد. تا انتهای این مطلب همراه ما باشید.
تقسیم اموال مشترک
زمانی که دو یا چند نفر در یک ملک، دارای مالکیت مشترک هستند و قصد دارند، سهم خود را از یکدیگر جدا کنند و درخواست صدور سند را خواستار شوند. باید از فرایند تقسیم اموال مشترک یا به عبارتی مشاع استفاده کنند. این فرایند تقسیم به دو روش تراضی و اجباری انجام می‌گیرد.
تقسیم به تراضی
اگر تمام مالکین مشاع در ارتباط با نحوه یا چگونگی تقسیم کردن ملک به توافق برسند، دیگر نیازی مراجعه به دادگاه نیست و طرفین می‌توانند با استفاده از تنظیم توافق‌نامه کتبی رضایت خود را اعلام کرده و تقسیم ملک را انجام دهند.
تقسیم اجباری
در صورتی که بعضی از مالکین راضی به این تقسیم نباشند، سایرین می‌توانند از دادگاه درخواست تقسیم ملک را تقاضا کنند. در چنین حالتی، دادگاه با بررسی سهم هر یک از مالکان و سایر عوامل مربوط به پرونده، حکم خود را صادر می‌کند.
“به سه حالت و روش می توان ملک را تقسیم کرد: با به کارگیری از شیوه افراز، می‌توان ملک را به صورت فیزیکی به قطعات مجزا بین شرکا تقسیم کرد. از روش تعدیل می‌توان سهم هر شریک را به صورت نقدی پرداخت نمود. اگر دو روش افراز و تعدیل کارساز نشد، با شیوه رد اموال و املاک را واگذار کنید.”
در صورتی که نمی‌توانید با سایر مالکان به توافق برسید، از دادگاه درخواست تقسیم ملک را تقاضا کنید. اگر در فرایند درخواست دچار مشکل شدید، از وکلای متخصص ما مشاوره حقوقی دریافت نمایید.
تقسیم به افراز
افراز یکی از روش‌های تقسیم ملک است که در لغت نیز به معنای جداکردن چیزی از دیگری می‌باشد. افراز زمانی مورد استفاده قرار می‌گیرد که مال مشترک را بتوان به صورت سهم‌های مساوی و مشخص بین مالکین آن تقسیم کرد. به همین دلیل هر شریک معادل سهم خودش از مال مشاع سهم دریافت می‌کند.
دقت داشته باشید در افراز حتماً باید ملک مشاع باشد. در تقسیم به افراز سهم هر یک از شرکا با عدالت، از طریق مراجع قضایی و با رعایت تشریفات قانونی انجام می‌شود. در این شیوه نظرات کارشناسان دادگستری بسیار حائز اهمیت است.
افراز می‌تواند به دو روش اجباری و تراضی انجام شود. اگر شرکا و مالکین مشاع با رضایت افراز را انجام دهند، در این صورت افراز به تراضی صورت گرفته است. اگر یک نفر از شرکا با این افراز مخالفت کرد، در صورتی که دیگر مالکین از طریق دادگاه اقدام به افراز کنند، در این حالت افراز اجباری انجام شده است.
توجه داشته باشید که پیش از گام نهادن در مسیر افراز، مقاله نحوه افراز ملک را مطالعه کرده تا در مسیر این فرایند دچار هیچ‌گونه مشکل و سردرگمی نشوید.
تقسیم به تعدیل
تعدیل زمانی اعمال می‌شود که ملک مورد نظر را نتوان به اجزای مساوی و یکسان بین شرکا تقسیم کرد. در این حالت به جای تقسیم بر اساس مساحت، از تقسیم بر اساس ارزش مالی باید استفاده کرد. به طور مثال اگر یک آپارتمان با مالکیت مشاعی بین سه نفر قابل افراز به قطعات مجزا نباشد، در این حالت از تعدیل استفاده می‌شود. یعنی از طریق ارزش ملک که توسط کارشناس تعیین شده، ملک بین شرکا تقسیم می‌گردد.
از مزایای استفاده از تعدیل می‌توان به سریع‌تر پیش رفتن فرآیند آن و کم هزینه‌تر بودن آن اشاره کرد؛ اما از مشکلات تعدیل چنین است که دیگر نمی‌توان در آن ملک سکونت کرد و احتمال بروز اختلاف در این مورد زیاد است.
تقسیم به رد
در مواقعی که نتوان از دو شیوه تقسیم به افراز و تعدیل استفاده کرد، تقسیم به رد مورد استفاده قرار می‌گیرد؛ یعنی برای تقسیم عادلانه باید مبلغی را به بعضی از سهم‌ها اضافه یا کم کرد تا در حق کسی اجحاف نشود.
در رابطه با این تقسیم در ماده ۳۱۶ قانون امور حسبی آمده است که تقسیم طوری به عمل می‌آید که برای هر یک از ورثه از هر نوع اموال حصه‌ای معین شود و اگر بعضی از اموال بدون زیان قابل قسمت نباشد، ممکن است آن را در سهم بعضی از ورثه قرار داد و برابر بهای آن از سایر اموال در سهم دیگران منظور نمود و اگر تعدیل محتاج به ضمیمه پول به اموال باشد به ضمیمه آن تعدیل می‌شود.
یکی از معایبی که تقسیم به رد دارد، دشواری یافتن اموال و املاک مناسب است و در فرایند این تقسیم ممکن است اختلافاتی پیش آید، اما این روش باعث کاهش هزینه و حفظ نقدینگی می‌شود.
تقسیم به تفکیک
تفکیک به معنای تقسیم‌بندی به قطعات کوچکتر است. اصطلاح تفکیک بیشتر برای بنگاه‌ها و املاکی‌ها به کار می‌رود. این روش تفکیک در صورتی قابل استفاده است که چند نفر در یک مال غیرمنقول دارای مالکیت بوده و با توافق تمام شرکا قصد دارند، این مال را به قطعات کوچکتر و مجزا تبدیل کنند.
این شیوه تقسیم در صورت رضایت شرکا بیشتر در تقسیم املاک نقش دارد؛ تفکیک می‌تواند به دلایل مختلفی چون ارث رسیدن و فروش ملک انجام شود، در ادامه دو نوع اصلی آن را به صورت مختصر توضیح می‌دهیم:
-
تفکیک عمودی: این نوع تفکیک زمانی اعمال می‌شود که ملک را باید به طبقات جداگانه تقسیم کرد.
-
تفکیک افقی: این نوع تفکیک برای تقسیم یک ملک به واحدهای جداگانه به کار می‌رود. مانند: آپارتمان
روش تفکیک باعث آسان‌تر شدن فروش ملک و افزایش ارزش ملک می‌شود، همچنین به ایجاد فرصت‌های توسعه کمک می‌کند. در صورتی که می‌خواهید اطلاعات خود را در زمینه روش تفکیک ملک افزایش دهید، مقاله تفکیک ملک را مطالعه کنید.
کلام آخر
در این نوشتار تقسیم به انواع تقسیم ملک و همچنین نکات مربوط به آن را بررسی نموده و چگونگی استفاده از آنها را شرح دادیم. امیدواریم این مقاله گامی در جهت افزایش دانش شما باشد. اگر سوالی در این زمینه دارید، در کامنت‌ها با ما به اشتراک بگذارید.
کارشناس حقوقی وکیل در تهران