در این مقاله قصد داریم به بررسی شرایط انتقال ملک و مراحل آن بپردازیم:
حتماً می دانید انتقال ملک، از آن دست موضوعاتی است که جزئیات حقوقی فراوانی دارد. عدم آشنایی با هر یک از مراحل و شرایط انتقال ملک می‌تواند آسیب‌های جبران ناپذیری را برای افراد به وجود آورد. چنانکه تعداد بالای پرونده‌های قضایی موجود در دادگاه‌ها، گواه این مسئله است. به زبان ساده تر، اگر قصد دارید ملک خود مانند خانه، باغ یا تکه‌ای از زمینتان را به نام شخص دیگری بزنید باید با جزئیات حقوقی این امور آشنا باشید.
آگاهی از اینکه واگذار کردن یک ملک چه شرایطی دارد، چگونه انجام می‌شود و هزینه آن چقدر است؛ تا حد زیادی به آسان‌تر شدن روند انتقال آن کمک خواهد کرد. پس چنانچه می‌خواهید با شرایط انتقال ملک به همسر، فرزند یا هر شخص دیگری آشنا شوید؛ تا انتها با ما همراه باشید.
مهم‌ترین شرایط انتقال ملک
اخیراً برای واگذاری املاک خود اقدام نموده اما با شرایط انتقال ملک آشنا نیستید؟ شرط اول این است که از تفاهمات حقوقی همچون هبه، بیع، صلح عمری یا وصیت در طول حیات، یکی را انتخاب کنید. شرط دوم نیز تنظیم و ثبت توافق فی مابین در دفتر اسناد رسمی است. این موضوع برای انتقال ملک به فرزند و همچنین انتقال ملک به همسر کاربرد فراوانی داشته و از بروز دعوا در آتیه پیشگیری می‌نماید.
با این وجود، یکی از تصورات اشتباه راجع‌به شرایط انتقال ملک این است که افراد فکر می‌کنند فقط به وسیله عقد بیع می‌توانند این کار را انجام دهند؛ یعنی صرفا با فروش زمین یا خانه خود به دیگری، می‌توانند آن ملک را به مالکیت طرف مقابل درآورند.
مردی را در نظر بگیرید که می‌خواهد اموال غیرمنقول خود را به نام همسر و فرزندانش بزندِ؛ از طرفی قصد فروش این اموال و گرفتن پول را از آنان ندارد. این در حالی است که در قانون مدنی ایران، راه‌ها و تدابیر مختلفی برای این موضوع وجود دارد. راهکارهایی نظیر هبه، صلح، معاوضه، پیش فروش، اجاره به شرط تملیک، مالکیت زمانی و ارث که در ادامه به برخی از کاربردی‌ترین آن‌ها می‌پردازیم.
بهتر است بدانید که حتماً لازم نیست برای واگذاری ملکتان به فردی دیگر، عقد معوضی مانند بیع را میان خودتان منعقد کنید. مثلاً بر اساس ماده 795 قانون مدنی، با عقد هبه غیرمعوض نیز شما قادرید ملک خود را به صورت مجانی به تملیک دیگری درآورید، بدون آنکه وجهی را بابت این کار دریافت کنید.
از دیگر شرایط انتقال ملک باید به موارد زیر هم اشاره کرد. دقت کنید که وجود نداشتن هر یک از موارد زیر به اصل معامله آسیب می‌زند و می‌تواند باعث بطلان هر نوع انتقال ملک اعم از انتقال ملک ورثه‌ای، انتقال ملک قولنامه‌ای و… شود. این شرایط به صورت کلی در ماده 190 قانون مدنی آمده و عبارتند از:
1. قصد و رضایت طرفین
2. اهلیت هر یک از طرفین (بالغ، عاقل و رشید بودن باعث ایجاد اهلیت افراد می‌شوند)
3. معین بودن موضوع معامله (منظور این است که در موضوع معامله ابهامی وجود نداشته باشد. یعنی خانه‌ای با پلاک ثبتی مشخص را می‌توان واگذار کرد اما خانه‌ای که هنوز ساخته نشده و وجود خارجی ندارد را نمی‌توان منتقل کرد)
4. مشروع بودن جهت معامله (جهت معامله همان قصد و انگیزه اصلی طرفین است)
حال که به صورت کلی با شرایط انتقال ملک آشنا شدید، قصد داریم به برخی از رایج‌ترین سوالات رایج در انتقال ملک که در مشاوره حقوقی از ما پرسیده می‌شود و با آن مواجه هستیم را پاسخ دهیم.
برای انتقال سند ملکی باید چه مراحلی را طی کرد؟
می‌رسیم به یکی از سوالات رایجی که از وکلای ما پرسیده می‌شود، این سوال که مراحل انتقال ملک چیست؟ در پاسخ باید گفت، پس از آنکه به وسیله یکی از راه‌های قانونی مشخص شده در قانون مدنی (هبه، بیع، ارث و…) ملکی را به دیگری واگذار کردید، برای قطعی شدن معامله باید خانه یا زمین مورد نظر را به نام آن فرد بزنید. در واقع اخذ سند ملکی موجب به رسمیت شناخته شدن معامله شما خواهد شد. از این رو، در ادامه، مراحل و برخی از نکات کاربردی که هنگام تنظیم سند باید به آن توجه کرد را بیان می‌کنیم.
مراحل انتقال سند ملک عبارتند از:
1. ایجاد توافق میان طرفین معامله
ممکن است شما بخواهید زمین زراعی خود را به فرد دیگری بفروشید. در اینجا اولین گام، تنظیم مبایعه نام میان شما (فروشنده) و خریدار است. حال اگر تصمیم دارید خانه خود را به همسرتان هبه کنید؛ اولین قدم برای انتقال ملک، تنظیم هبه نامه ملک است؛ بنابراین بر اساس نوع معامله فی مابین، قرارداد کتبی متفاوتی خواهید داشت. از این رو، توصیه می‌کنیم که پیش از انعقاد قراردادی مثل صلح، هبه، معاوضه و امثال آن، حتما با یک وکیل یا مشاور حقوقی خبره مشورت کنید.
توجه داشته باشید که اولین مرحله از مراحل انتقال سند به همسر و فرزند نیز همین مورد خواهد بود. چرا که برخی از افراد گمان می‌کنند انتقال سند به اعضاء خانواده از جمله شرایط انتقال سند به شمار نمی‌آید.
2. اخذ کد رهگیری مبایعه نامه
حال اگر می‌خواهید ملک خود را به فرد دیگری بفروشید، پس از انعقاد مبایعه نامه و رعایت تمامی اصول قانونی آن، باید کد رهگیری مبایعه نامه را دریافت کنید. کدهای رهگیری، یک سازوکار بسیار مناسب برای جلوگیری از فروش ملک به چندین نفر محسوب می‌شوند. این کد توسط مشاوران املاکی که به صورت قانونی فعالیت می‌کنند در سامانه ثبت معاملات و املاک کشور درج می‌شود؛ پس حتماً برای نوشتن قرارداد، یک بنگاه معاملات ملکی معتبر و دارای مجوز قانونی را انتخاب کنید.
3. مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی
چنانچه شما فروشنده ملک هستید نیازی به حضور در دفتر اسناد رسمی ندارید، اما ملک مزبور نباید در رهن بانک یا محاکم قضایی باشد. علاوه بر آن نیز، مفاصا حساب ملکتان را باید صفر کنید. در مقابل، فرد خریدار باید برای انجام کلیه امور مربوط به انتقال سند در یکی از دفاتر اسناد رسمی حاضر شود. سپس، برای منتقل نمودن سند به نام خود، تشکیل پرونده دهد.
گاهی ممکن است فروشنده برای انتقال سند به خریدار حاضر نشود و دردسرهای فراوانی را برای خریدار ایجاد کند. چنانچه با این مسئله مواجه هستید، توصیه می‌کنیم که ضمن مطالعه مقالات با وکلای متخصص ما مشورت نمایید تا با آگاهی از مقررات و ریزه کاری های این موضوع، بتوانید گامی محکم برای احقاق حقوق خود بردارید.
شرایط انتقال ملک به همسر یا فرزند چگونه است؟
اگر تصمیم گرفته‌اید تمام یا بخشی از املاک خود را به همسر یا فرزندتان واگذار کنید، باید در مورد چگونگی و شرایط انتقال ملک به خوبی مطلع باشید. ازاین‌رو، در ادامه موضوع شرایط انتقال ملک، به نحوه واگذاری املاک به فرزند و همچنین همسر اشاره می‌کنیم.
نحوه واگذاری ملک به فرزند
قانون مدنی برای انتقال ملک از سوی پدر یا مادر به فرزندشان مقررات قابل توجهی را وضع نموده است. جالب است بدانید که این انتقال، محدود به فوت پدر یا مادر نبوده و علاوه بر ارث، در زمان حیات نیز هر یک از والدین می‌توانند املاک خود را به تملیک فرزندان دربیاورند. به عبارت دیگر، یکی از شرایط انتقال ملک به فرزند این است که در قالب یکی از نهادهای حقوقی هبه، صلح عمری، بیع و ارث اقدام کنید. برای مطالعه بیشتر در رابطه با هر یک از روشهای یاد شده، کافی است به مقاله … مراجعه کنید.
شرایط واگذاری ملک به همسر
به طور کلی و به بیان ساده، می‌توانید با استفاده از روشهای گفته شده درمورد شرایط انتقال ملک به فرزند، آن را به همسرتان نیز واگذار کنید. به عبارت دیگر، توسط عقد بیع، هبه، صلح عمری و وصیت کردن پیش از مرگ می‌توانید تمام یا بخشی از ملک را به همسر خود انتقال دهید.
حال که با شرایط واگذاری ملک به اعضاء خانواده آشنا شدید، قصد داریم به دو پرسش رایج دیگر در این زمینه پاسخ دهیم؛ پس همچنان با ما همراه باشید.
شرایط و مراحل انتقال ملک ورثه ای به دیگران
فرض کنید برای خرید خانه در حال سر زدن به آگهی‌های فروش منزل هستید و پس از انتخاب یکی از موارد، متوجه می‌شوید که آن خانه، یک ملک ورثه‌ای است. یعنی صاحب ملک فوت نموده و در حال حاضر، آن مکان بر اساس قانون حصر وراثت، به کلیه وراث انتقال یافته است.
اگر واقعا مصر هستید که چنین موردی را بخرید، باید درمورد شرایط انتقال ملک ورثه‌ای، اطلاعات کافی داشته باشید تا در آینده دچار ضرر و زیان نشوید. مهم‌ترین نکات در این باره عبارتند از:
· حتما سند ملک را با دقت بررسی کنید تا مطمئن شوید آن ملک واقعا موروثی است. یعنی سند به نام متوفی بوده و به وسیله ارث به تمام ورثه منتقل شده باشد. این مورد در صفحه اول سند مالکیت یا ستون نقل و انتقالات سند، قابل مشاهده است.
· گواهی حصر وراثت را از ورثه بخواهید و اطمینان پیدا کنید که تمام آن‌ها حاضر به فروش هستند.
· اگر ورثه بیشتر از یک نفر باشند، باید در زمان انعقاد قرارداد بیع همه آن‌ها حضور یابند. علاوه بر آن، امضاء تمامی ورثه باید ذیل قرارداد درج شود.
· اگر یک یا چند تن از ورثه به فرد دیگری وکالت داده‌اند، ضروری است که وکالت آن‌ها شامل وکالت در فروش باشد.
· موضوع حساس بعدی این است که یکی از ورثه صغیر باشد. یعنی به سن رشد نرسیده و قانونا اهلیت دخل و تصرف در اموال خود را ندارد؛ پس او مجاز به فروش نیست. در این حالت، ولی یا قیم او است که با اطلاع دادستان، امور مربوط به فروش ملک را انجام می‌دهد.
نحوه انتقال ملک در رهن بانک
جالب است بدانید که ملک در رهن بانک، به هیچ عنوان قابل خریدوفروش نیست. با این حال، پس از فک رهن و تسویه کامل طلب بانک، این امر امکان‌پذیر است. اما 2 راهکار دیگر نیز برای انتقال املاک در رهن بانک وجود دارد. این روش‌ها عبارتند از:
1. یک سند ملکی دیگر را با آن سندی که در رهن بانک است تعویض کنید.
2. خریدار ملک، نسبت به در رهن بودن سند مطلع باشد و حاضر شود که تسهیلات بانکی به او انتقال یابد. یعنی فروشنده و خریدار به این توافق می‌رسند که الباقی اقساط وام به فرد خریدار انتقال یافته و بخشی از ثمن معامله از این طریق تسویه می‌شود.
مدارک لازم جهت نقل و انتقال ملک:
برای نقل و انتقال املاک به دیگری، اسناد و مدارکی مورد نیاز است. از مدارک لازم جهت انتقال ملک، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- مدارک هویتی طرفین {شناسنامه و کارت ملی}
- ارائه وکالت‌نامه {در صورتی که یکی از طرفین، به وکالت از متعاملین اقدام کند.}
- سند رسمی ملک
- گواهی استعلام ملک از اداره ثبت
- گواهی استعلام ملک از شهرداری
- ارائه مفاصا حساب ملک هنگام انتقال
- پایان کار ساختمان، چنانچه ملک تازه ساخته شده باشد.
- و در نهایت، ارائه گواهی حصر وراثت و فرم مالیات بر ارث {در مورد اموال ورثه‌ای}
خلاصه مطلب
در این مطلب زوایای مختلف شرایط انتقال ملک پرداخته و پر تکرارترین پرسش‌های موجود در این زمینه را پاسخ دادیم. پرسشهایی نظیر:
- چطور میتوانیم ملک خود را به فرد دیگری منتقل کنیم؟
- مراحل انتقال سند در دفترخانه شامل چه مواردی است؟
- انتقال سند ملک به همسر یا فرزند چگونه انجام می‌شود؟
چنانچه پس از مطالعه این نوشته، هنوز هم در رابطه با مسائلی مانند هزینه‌ها، مدارک و یا شرایط انتقال ملک دچار ابهام هستید، مشاوران حقوقی و وکلای ما در کنارتان هستند. از سوی دیگر، برای تنظیم هر یک از قراردادهای اشاره شده در این مقاله مانند صلح عمری یا هبه، می‌توانید به بخش قراردادهای آماده در سایت سر بزنید. در انتها باید اشاره کنیم که تیم ما علاوه بر قراردادهای آماده، امکان تنظیم انواع قراردادهای اختصاصی سفارش شده از سوی کاربران را دارد. برای استفاده از امکان، شما می‌توانید با ثبت درخواست تنظیم قرارداد سفارشی، تدون و نگارش فرم مورد نظر خود را به وکلای متخصص بسپارید.