در این مقاله قصد داریم به بررسی درخواست تعدیل اجاره بها و نکات آن بپردازیم:
اگر موجر یا مستأجر هستید و به هر دلیلی تصمیم گرفته‌اید برای تعدیل اجاره بهای ملک تجاری خود اقدام قضایی کنید، بایستی ابتدا با متن ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 آشنا شوید. در واقع بیشتر آن چیزی که برای تعدیل اجاره باید بدانید، در این ماده قانونی بیان شده و قانون‌گذار می‌گوید که:
«موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را بنماید، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده 3 سال تمام گذشته باشد؛ دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است»
خوب می‌دانیم درک این ماده و اصطلاحات حقوقی موجود در آن کار ساده‌ای نیست؛ پس تا انتها همراه ما بمانید تا علاوه بر معنای تعدیل اجاره بها، با شرایط آن نیز آشنا شوید.
تعدیل اجاره بها یعنی چه؟
درمورد کلمه اجاره که هیچ ابهامی وجود ندارد؛ اما اگر بخواهیم خارج از الفاظ دشوار حقوقی، واژه تعدیل را معنی کنیم، آن را همچون «متعادل ساختن» یا «دو چیز را با هم مساوی کردن» می‌دانیم. براین‌اساس، تعدیل اجاره‌بها که یکی از دعاوی حقوقی است، این‌طور تعریف می‌شود که:
“برحسب ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56، هر یک از طرفین عقد اجاره می‌توانند طی شرایطی، از دادگاه بخواهند که به‌خاطر تورم یا رکود موجود، مبلغ اجاره‌شان کم یا زیاد شود. بدین ترتیب، موجر می‌تواند جهت افزایش اجاره‌بهای ملک تجاری خویش به دادگاه مراجعه کرده و مبلغ بیشتری را از مستأجر مطالبه کند. از سوی دیگر، مستأجر نیز با اتکا به وضعیت آشفته اقتصادی این فرصت را دارد که با تقدیم دادخواست تعدیل اجاره‌بها، مبلغ کمتری بپردازد. فراموش نکنید که این دعوا صرفاً مربوط به قراردادهای اجاره املاک تجاری است که پس از سال 56 و قبل از سال 76 تنظیم شده و به‌صورت مستمر بعد از سال 76 تمدید شده‌اند.”
به‌عنوان‌مثال، مستأجری را تصور کنید که در سال 1370 یک باب مغازه را از فردی اجاره کرده است و همچنان هر سال قرارداد اجاره‌اش را تمدید می‌کند. حال به خاطر تورم بالای سال‌های اخیر، توان پرداخت مبلغ اجاره را ندارد؛ بنابراین در این شرایط او می‌تواند با مراجعه به دادگستری، از دادگاه بخواهد که او را در کاهش مبلغ قرارداد اجاره یاری کند.
از سوی دیگر این فرصت برای موجرانی که قرارداد اجاره ملک تجاری‌شان تابع قانون سال 56 باشد نیز فراهم شده است. این موجران هم در شرایط نابسامان اقتصادی می‌توانند ضمن طرح دعوای تعدیل اجاره بها، درخواست افزایش مبلغ اجاره را داشته باشند. منتها اگر موجر هستید، فراموش نکنید که تنظیم دادخواست را بایستی به وکلای متخصص بسپارید. ازاین‌رو، با خیالی آسوده می‌توانید از وکلای ما نیز راهنمایی‌های لازم را دریافت کنید.
شرایط لازم برای طرح دعوای تعدیل اجاره بها
ما در مقاله انواع قرارداد اجاره توضیح دادیم که بخشی از قراردادهای اجاره مربوط به اجاره سرقفلی است. ازاین‌رو، اگر سرقفلی ملک تجاری را به اجاره گرفته‌اید، باز هم می‌توانید تعدیل اجاره بهای سرقفلی ملک تجاری خود را از دادگاه تقاضا کنید. برای طرح دعوای تعدیل مبلغ اجاره ملک تجاری یا تعدیل مبلغ اجاره سرقفلی بایستی تمام شروط زیر وجود داشته باشند:
1. قرارداد اجاره شما فقط و فقط باید درمورد املاک تجاری باشد. (مستند به رأی وحدت رویه شماره 4 مورخ 1363/2/19)
2. قرارداد اجاره بایستی تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 باشد. چرا که در سال 1376 نیز قانون روابط موجر و مستأجر تصویب شد و هم اکنون تمام قراردادهای اجاره شامل قانون سال 76 هستند. این در حالی است که اگر قرارداد اجاره شما پس از سال 56 و پیش از سال 76 تنظیم شده باشد و بعد از سال 76 مستمراً تمدید شده باشد، می‌توایند دعوای تعدیل اجاره بها را مطرح کنید.
3. مدت اجاره تمام شده باشد.
4. مستأجر حداقل 3 سال از مدت اجاره را سپری کرده باشد یا اگر حکم قطعی در باره اجاره بها یا تعدیل آن اخذ شده است، از زمان آن هم 3 سال کامل گذشته باشد.
5. خواهان دعوای تعدیل اجاره بها، چه موجر باشد، چه مستأجر باید بتواند افزایش هزینه‌های زندگی را نزد دادگاه اثبات کند.
6. اگر موجر، خواهان این دعوا باشد بایستی مدارک اثبات‌کننده مالکیت خود مانند سند رسمی را همراه با دادخواست تقدیم کند. دادگاه نیز استعلام‌های لازم را از اداره ثبت اسناد و املاک اخذ کرده و چنانچه مالکیت موجر اثبات نشود، به خواسته او رسیدگی نخواهد شد.
در انتهای این قسمت از مقاله باید تأکید کنیم که طرح این دعوا بدون کمک‌گرفتن از یک وکیل متبحر، ممکن است موجب رد دعوا شود. ازاین‌رو، وکلای متخصص ما در حوزه قراردادهای ملکی، با برخورداری از تجربه بالا در این امر، آماده ارائه مشاوره حقوقی آنلاین و تلفنی به شما عزیزان هستند.
تعدیل اجاره بها چگونه محاسبه می‌شود؟
در متن ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 راجع به نحوه محاسبه تعدیل مبلغ اجاره املاک تجاری آمده است که: قاضی با استفاده از نظر کارشناس رسمی دادگستری، نرخ منصفانه‌ای را تعیین کرده و به طرفین ابلاغ می‌کند. مکن است بپرسید که کارشناس چه فاکتورهایی را برای محاسبه افزایش یا کاهش مبلغ اجاره در نظر می‌گیرد؟ جواب این است که مواردی نظیر موقعیت ملک تجاری، مقدار اجاره پرداخت شده طی سال‌های قبل، قدمت ملک و درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی منتشر شده از طرف بانک مرکزی ایران در تصمیم کارشناس مؤثر هستند.
تعدیل اجاره بها در صلاحیت کجاست؟
همان‌طور که در مقالات مربوط به عقد اجاره همچون جنبه‌های قانونی فسخ قرارداد اجاره توضیح دادیم، دادگاه صالح برای رسیدگی به تمام دعاوی مربوط به اجاره، دادگاهی است که ملک در آن قرار گرفته است. بر همین اساس، اگر ملک تجاری شما در مشهد باشد؛ اما خودتان به‌عنوان موجر ساکن تهران باشید و بخواهید دعوای تعدیل اجاره بها را مطرح کنید، بایستی به دادگاه حقوقی مشهد مراجعه سر بزنید. بر همین اساس در حال حاضر، شورای حل اختلاف، همان مرجعی است که باید دادخواست افزایش یا کاهش اجاره بها را به آن تقدیم کنید.
جمع بندی مطلب
در این نوشته راجع به تعدیل اجاره بها و دعوایی که دراین‌رابطه مطرح می‌شود، صحبت کردیم. همان‌گونه که در طول مقاله خواندید، تقاضای تعدیل اجاره بها می‌تواند از سوی مستأجر یا موجر املاک تجاری مطرح شود. البته، یکی از شروط مهم برای پیگیری این دعوا این است که قرارداد اجاره شما تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 باشد.
چنانچه درباره تنظیم دادخواست تعدیل اجاره بها و نحوه طرح این دعوا پرسش دارید، آن را در قسمت نظرات بنویسید. وکلای ما همواره پاسخگوی شما هستند.