دعوای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی مال موضوع معامله به نام خریدار یکی از مرسوم‌ترین دعاوی در دادگاه‌های حقوقی است، زیرا بنا به دلایلی از جمله بالا رفتن قیمت مال فروخته‌شده برخی از مالکان از اجرای تعهدات خود شانه خالی می‌کنند.

از بحث در درباره نظر علمای علم حقوق درباره قولنامه یا بیع نامه بگذریم اولین اثر حقوقی قولنامه چه آنرا قولنامه( تعهد فروش )بنامیم یا مبایعه نامه (سند فروش) تنظیم سند رسمی است آنچه مهم است این است که سند مثبت وقوع معامله و مالکیت باشد و حال آنکه قولنامه چنین اثری را ندارد یعنی تا فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است نه خریدار می تواند ادعای معامله را بنماید نه اشخاص ثالث می توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند در روند عادی طرفین در دفتر خانه حاضر  و با رعایت تشریفات لازم اقدام به ثبت مالکیت می کنند این مهم ترین اثر حقوقی قولنامه است حال اگر یکی از طرفین معامله  از تعهدات خود سر باز زند چه؟

در این فرض مهم ترین اثر قولنامه که تنظیم سند و انتقال است آشکار می شود که متعهدله می تواند الزام متعهد را به انجام تعهد بخواهد محکمه نیز با توجه به مفاد قراردادواوضاع  احوال و مفاد آن وامارات و قراین حکم خود را صادر می کند و تا زمانی که به این تعهد عمل نشود همچنان به قوت خود باقی است  حتی مرگ متعهد نیز نمی تواند تعهد را از بین ببرد و این تعهد به وراث منتقل می شود (مواد868و869 قانون مدنی) و در صور امتناع ایشان الزام آنها را به تنظیم سند بخواهد پس این قرارداد را قولنامه بنامیم یا بیعنامه اگر دارای شرایط صحت معامله باشد و طرفین نیز شرایط لازمه را داشته باشند مقدمه انتقال است و محاکم نیز معمولا اینگونه نظر می دهند.

اصطلاحاتی که در ستون خواسته در مورد الزام به تنظیم سند بکار میرود

1. الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال و تنظیم سند…یک باب منزل… که عرصه آن موقوفه است.
2. الزام به انتقال رسمی مالکیت.
3. الزام به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی و تنظیم و امضاء سند انتقال رسمی پلاک….
4. الزام خوانده به تنظیم سند رسمی…دانگ مشاع.
5. الزام به انجام تعهد مبنی بر تنظیم سند انتقال.
6. الزام خوانده به حضوردر دفاتر اسناد رسمی و امضاءسند انتقال.
7. الزام به تهیه مقدمات و تنظیم سند رسمی (افراز)و اقدامات اولیه در جهت نقل و انتقال
8. الزام به تحویل مورد معامله.
9. مطالبه وجه التزام
10. به همراه متعلقات .تلفن … انباری پارکینگ قدر السهم از عرصه و بنا و مشاعات و مشترکات و منصوبات
11. الزام به تنظیم سند رسمی و انتقال ششدانگ پلاک…به اضافه یک خط تلفن به شماره…

مراحل الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند رسمی را در 4 مرحله برای شما هموطنان عزیز توضیح خواهیم داد.

• مرحله اول:‌طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

یکی از مشکلاتی که به دنبال; معامله (خرید و فروش) ملک; گریبان گیر خریداران می شود، امتناع فروشندگان از حضور در دفتر خانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این نقض تعهد در حالی ست که  غالبا فروشنده  درصد بالایی از ثمن معامله ( قیمت ملک) را دریافت نموده است  و بعضا به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک و یا عدم توانایی بر پرداخت بدهی بانک (فک رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد،  از انجام تعهد خود  سر باز می زند. در این نوشتار کوشیده ایم تا  به اختصار راهکارهای قانونی جهت احقاق حقوق قانونی خریداران   از طریق توسل به مراجع قانونی را شرح دهیم.

• مرحله دوم:‌مقدمات لازم جهت طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

 پس از تنظیم مبایعه نامه( قولنامه) و عقد قرارداد بیع  با تعیین  دفترخانه ، طرفین قرارداد  متعهد می شوند که در تاریخ مشخص شده در مبایعه نامه به ترتیب جهت تنظیم سند رسمی انتقال  و پرداخت الباقی ثمن معامله در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر شوند، در صورتیکه فروشنده از انجام تعهد خود امتناع نماید و در تاریخ مذکور در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می تواند با حضور در دفترخانه در  همان تاریخ و تهیه الباقی ثمن معامله از سردفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور صادر نماید. در این گواهی درج می شود که در تاریخ مقرر شده در مبایعه نامه خریدار در دفترخانه حاضر شده است و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله بدون هرگونه علت موجهی از حضور و ایفای تعهد خود امتناع نموده است.

در صورتی که در مبایعه نامه دفترخانه یا تاریخ حضور مشخص نشده باشد خریدار می تواند با ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دادگاه، محل و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد.

در صورت عدم حضور فروشنده در تاریخ تعیین شده در اظهارنامه خریدار می تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال به دادگاه صالح ( محل وقوع ملک ملاک صلاحیت می باشد) مراجعه نماید.

• مرحله سوم:‌موانع طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

خریدار باید اطمینان حاصل نماید که ملک مزبور در رهن یا بازداشت نباشد ؛ چراکه در این حالت می بایست فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه نماید.

همچنین در مواردی که فروشنده مالک رسمی مورد معامله نباشد ، خریدار می تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر در جهت احقاق حق خود اقدام نماید. در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال امکان پذیر نیست چرا که وی مبادرت به فروش مالی کرده است که قانونا متعلق به وی نبوده است.

• مرحله چهارم:اجرای حکم صادره در صورت امتناع فروشنده

پس از صدور حکم قطعی، خریدار می بایست اجرای حکم را  از واحد اجرای احکام درخواست نماید.

حکم اجرایی به محکوم علیه ( فروشنده) ابلاغ می شود و اگر وی ظرف 10 روز حکم را اجرا نکند، خریدار مجددا به واحد اجرا مراجعه می نماید .دایره اجرابه دفترخانه ای  که مقرر شده بود مبادرت به تنظیم سند نماید،  اطلاع می دهد پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع نماید تا نسبت به امضای سند ( به جای فروشنده اصلی) اقدام کند. ماده 145 قانون اجرایی احکام مدنی نیز صراحتاً برهمین امر دلالت داشته و مقرر می دارد که «هرگاه مالک حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی بنام خریدار امضاء می‌نماید»

در پایان باید به این نکته اشاره نمود که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می‌کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد.بنابراین تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب می شود که  از آثار حکم الزام  به تنظیم سند نمی‌باشد .

مواد قانونی و اصول مورد استناد

1. اصل لزوم معاملات و اصل صحت معاملات
2. مواد10و190و191و 219و220و221و222و223قانون مدنی
3. آیه شریفه اوفوا بالعقود(آیه مبارکه 1 سوره مائده)

اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند

1. احراز مالکیت خوانده:از طریق استعلام ثبتی (اگر شماره پلاک در قولنامه اشتباه ثبت شده باشد دادگاه آنرا اصلاح می کند و حکم به انتقال می دهد)
2. احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع :در مورد تلفن استعلام از طریق اداره مخابرات
3. احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش پرداخت)و محاسبه مابقی ثمن و قید درحکم :در مورد چک استعلام از طریق بانک
4. احراز انجام معامله و قرارداد از بررسی اسنادو اظهارات طرفین وشهود :ملاحظه اصل مبایعه نامه.توجه به دفاعیات خوانده.توجه به اهلیت طرفین.توجه به نحوه تحریر سند عادی. توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین
5. احراز هویت وشناسای فروشنده وخریدار در صورت فوت آنها ورثه با ملاحظه انحصار وراثت
6. تحقیق راجع مورد معامله اگر در رهن بانک باشد تعیین و احراز میزان بدهی …و با حفظ حقوق مرتهن و یا بازداشت کننده مقدم حکم به الزام به انتقال داده شود
7. توجه به هزینه های انتقال سند و عهده ار بودن آن از سوی طرفین:هزینه های لازمه بطور معمول برای انتقال (مالیات  و عوارض شهرداری )بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه بر عهده طرفین  است
8. انجام هر گونه تحقیق و اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد :مثلا در مورد تملک مالکانه معاینه محل برای احراز تصرفات

 ارشاد و توجهات خواهان و تذکرات مربوط به او

• اشاره به تحویل مورد معامله یا در صورت عدم تحویل درخواست تحویل مورد معامله یا خلع ید پس از اخذ سند مالکیت  دعوی خلع ید را وقتی می توان طرح کرد که مالکیت خواهان استقرار یافته باشد  ووقتی دادخواست الزام به تنظیم سند داده می شود تا مادامیکه حکم به نفع خواهان صادر نشده و اجرا نشده و سند بنام و مالکیتش استوار نشده نمی توان این دعوی را طرح کرد و قابلیت استماع تاآن زمان ندارد
• اشاره به نحوه تادیه ثمن و قسمتی که تادیه شده است و نحوه پرداخت و ارایه دلایل لازمه
• اشاره به ممنوع المعامله بودن یا نبودن فروشنده
• طرح دعوی بر علیه وراث در صورت فوت فروشنده و توجه به اهلیت خوانده ومعامله و طرح دعوی بر علیه نمایندگان قانونی و در هنگام سازش توجه به محدودیتهای قیم در صلح دعاوی مولی علیه:توجه به اینکه همسر متوفی از عرصه ارث نمی برد و مالکیتی بر عرصه ندارد پس اگر الزام به تنظیم سند در مورد عرصه است دعوی توجهی به او نمی کند اگر در بین وراث صغیر است دعوی به طرفیت قیم باید طرح شود هر چند اسم او بعنوان خوانده ذکر می شود  و اگر به سن بلوغ رسیده باشد به دستور ماده 1210 قانون مدنی که هیچ کس را نمی توان بعد از رسیدن به بلوغ به عنوان جنون یا عدم رشد محجور نمود مگر ثابت شود و دلیل حجر او ارایه شود والا دعوا باید بر علیه خود او طرح نمود نه قیم یا ولی او
• تقاضای معاینه محل وتحقیق محلی و ملاحظه پرونده ثبتی از دادگاه
• درخواست دستور موقت بر منع نقل وانتقال و یا قرار تامین خواسته :والا در صورت انتقال از سوی خوانده خواهان را درگیر دعاوی می کند که نیاز به صرف وقت و هزینه است چون کلاهبرداری و انتقال مال غیر و ابطال سند یا قرارداد است و همچنین در صورتی که فروشنده به دیگران بدهکار باشد از توقیف وموضوع عملیات اجرای واقع شدن جلوگیری می کند( به بند 1 دفاعیات خوانده به مسائل مطروحه دقت شود)…
• در طرح دعوی الزام به تنظیم سند انتقال عرصه و اعیان خواسته شود و توجه به تبعات مبیع بشود و انتقال همه آنها خواسته شود از جمله پارکینگ و انباری و تلفن و…خواسته شود والا مجددا باید دادخواست داده شود.
• توجه به الباقی ثمن و هزینه های  انتقال سند و توضیح برای دادگاه برای محاسبه مابقی ثمن معامله (و احیانا تقاضای کسرو تهاتر خسارات و وجه التزام)
• استناد به اسقاط شروط فسخ قراردادعادی وقطعیت قرارداد بیع نامه بودن آن
• عدم قید به تنظیم سند رسمی در سند عادی موجب نمی شود فروشنده از تنظیم سند رسمی خوداری کند چرا که تنظیم سند بعد از نقل وانتقال صحیح شرعی از تبعات و ملحقات عرفی و فروش ملک است که هر گاه فروشنده مبادرت نورزد وظیفه دادگاه است که وی را ملزم به انجام آن نماید
• با ایجاد ایجاب و قبول عقد محقق می شود و لو به صورت سند ثبت نشود و مبیع با قیمت کارشناسی در زمان عقد محاسبه و مورد معامله قرار می گیرد
• تحویل یاعدم تحویل مبیع شرط صحت عقد نمی باشد ماده 364 قانون مدنی و طرفین مکلف به انجام تعهددر خصوص تحویل و تادیه ثمن در موعد آن هستندو می توان طبق ماده 341قانون مدنی برای تسلیم تمام یا قسمتی از مبیع یا برای تمام یا قسمتی از ثمن اجلی قرار داد
• با توافق می توان مبلغ ودیعه مستاجر را به عنوان قسمتی از ثمن مورد محاسبه قراردادو یا مطالباتی که موخر از تنظیم قرارداد باشد و اگر توافق نباشد باید توجه داشت که می توان بدهی کسی را پرداخت لاکن برای محاسبه و مطالبه باید این پرداخت منوط به اذن باشد و الا حق مطالبه وجود ندارد
• خواهان که تعهد طرف را می خواهد یا خود به تعهد ات خود در مواعد مقرریا پذیرفتنی عمل کرده است
• در مورد اموال منقول مانند اتومبیل که نیاز به تنظیم سند برای شناسای مالک است مالکیت از تاریخ قراردادحاصل می شود و تنظیم سند رسمی از جمله تشریفات تلقی می شود که باید انجام شود
• دعوی جلب ثالث و ورود ثالث اعتراض ثالث و…باید به طرفیت تمامی طرفین دعوا طرح شود و الا دعوا به کیفیت طرح شده قابلیت استماع ندارد
• اگر فروشنده به وکالت تنظیم عقد کرده و اصل سند در دست نیست از دادگاه تقاضا شود از محضر مزبوراستعلام و رونوشت اخذ شود
• طرفین می توانند هر شرطی را در قرارداد قرار دهند در این زمینه مقررات مربوط به شرایط ضمن عقد مراجعه شود.
• اگر اظهاراتی در پرونده کیفری یا پرونده حقوقی باشد و قصد استناد به آن باشد از دادگاه تقاضا شود و به آن استناد داد گاه باید پرونده مزبور را مطالبه و مطالعه ودر صورت جلسه خواهدآورد .

 نحوه دفاعیات خوانده و برخورد خواهان  و محاکم

1. خوانده اظهار می دارد ملک مورد دعوی رااز طریق سند رسمی به غیر فروخته شده است:در این موردخواهان علاوه بر الزام به تنظیم سند رسمی دادخواستی به خواسته صدور حکم به بطلان معامله و ابطال  سند انتقالی در دفتر خانه …و انتقال به… می دهد و تقاضای دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال پلا ک میکند و چنین دفاع می کند :با تنظیم مبایعه نامه براساس ماده 362 قانون مدنی به مجرد وقوع عقد بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود و از تاریخ…مالکیت …نسبت به پلاک مذکور را به دیگری انتقال دهد و مطابق ماده 365 قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک ندارد نتیجتا به لحاظ مراتب بیع باطل بوده است.(معامله موخر به لحاظ مستحق الغیر بودن مورد معامله باطل و بلا اثر است)

نوع دیگراستدلال خواهان این است : بموجب سند انتقال … را بادریافت بهای آن منتقل نموده لیکن خوانده با توجه به موضوع عقد بیع شرعیه و انتقال آن شرعا و قانونا مالک ملک موصوف نبوده است که به موجب سند انتقال شماره…دفتر… مورخ…منتقل نموده است با توجه به عقد بیع واقعه و تحقق مالکیت مشار الیه اقدامات مغایر این انتقال باطل خواهد بود لذا واگذاری بموجب ماده117قانون ثبت و مصرحات قانون مدنی فاقد وجاهت قانونی است و ابطال سند انتقال و الزام تنظیم سند را خواستار است.

معمولا ذینفع سند رسمی دفاع می کند که سند عادی تاب معارضه با سند رسمی را مستندا به مواد 47و48 قانون ثبت ندارد.

دادگاه با توجه به اینکه تاریخ قرارداد موخر مقدم بر سند رسمی باشد چون شرعا و قانونا حق در مورد معامله نداشته است تا بتواند موضوع معامله مجددا قرار بگیرد و عقد بیع به موجب این سند موضوعیت نداشته و خلاف قانون است حکم به ابطال سند رسمی شماره…دفتر خانه…صادر و اعلام می دارد.

و به این ترتیب دادگاه پس از احراز انتقال ثانوی حکم به ابطال سند رسمی (و دادن گواهی به خواهان برای مراجعه به دفتر خانه مزبور و اخذ رونوشت داده است) و حکم به الزام به تنظیم سند رسمی در قبال بقیه ثمن معامله صادرمی کند.

علی لهذا اگر خوانده به ثالث مورد معامله را انتقال داده باشد خواهان به همراه الزام به تنظیم سند ابطال سند انتقال را نیز می خواهد.و الا به لحاظ عدم احراز مالکیت خوانده با استعلام ثبتی رد می شود و لو اگر خوانده دعوی الزام به تنظیم سند آنرا به ثالث وثالث به ثالث دیگر واگذار کرده باشد دعوای ابطال سند در مورد همه آنها باید داده شود.

البته در این موارد دعوای کیفری کلاهبرداری و انتقال مال غیر هم مطرح می گرددکه بنا به شرایط باید از آن استفاده شود.

مسئله 1 : اگربعد از تنظیم قولنامه بعدا در قولنامه جدیدی فی مابین همان متعاملین با شرایط جدید در مورد همان مورد معامله تنظیم شود (اگربین همان متعاملین نباشد که مشمول بند قبل است).ودعوی الزام به تنظیم سند بر اساس قرارداد اولی طرح شود؟

دفاع خوانده در قالب دعوی متقابل مبنی بر ابطال قرارداد اولیه است به این شرح است که این معامله معامله با غیر نمی باشد تا مستحق الغیر باشد بلکه طرفین موضوع قراردادراموضوع قرارداد دیگری قرار داده اند چنانچه این معامله را دلالت بر اقاله و بلا اثر شدن این قرارداداول ندانیم مسلما تبدیل قرارداد اولیه به قراردادموخر با شرایط مقرر در قرارداد است و با استقرار رضایت طرفین بر قرارداددوم که افراد واحدی هستندموجبی برای بقاءواستمرارمفاد قرارداداولیه باقی نمی ماندوعملا قرارداداولیه را باطل و کان لم یکن کرده اند و با از بین رفتن اثر وجودی قرارداد اولیه به قرارداد موخر تبدیل و تغییر وضعیت داده است و این قرارداد اولیه تلویحا لغو و باطل است.و دیگر نمی توان بر اساس قرارداد اولیه الزام به تنظیم سند را خواست و چون دعوا بر اساس شرایط مقرر در قرارداد اولیه خواسته نشده است مردود است.

دفاع خواهان این است:با قرارداد اولیه دیگر حقی برای فروشنده باقی نمانده است و فروشنده دیگر مالکیتی نداردکه بتواند قرارداد ثانویه تنظیم کند

نظر دادگاه این است: سند اولیه ارکان یک بیع کامل شرعی و قانونی را دارد با تنظیم آن مورد معامله به ملکیت وتملک در آمده است وتا زمانی که بر اثر فسخ یا اقاله ویا ابطال و…از اعتبار نیفتاده است به استناد ماده 219 و220و223 قانون مدنی معتبر بوده و نمی توان نسبت به مالی که مورد عقد بیع قرارگرفته است مجددامعامله ای انجام دادو وحدت متعاملین هم نمی تواند توجیه گر باشد.

مسئله 2 : الف به ب بدهکار است و ب در قبال طلب خود اموالی از الف توقیف می کند ج دادخواست تقاضای توقیف عملیات اجرای و در جلسه دادرسی با اضافه نمودن خواسته ابطال عملیات اجرای را هم خواسته مدعی خریداری خانه از الف شده است و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی برعلیه الف داده است و دستور موقت مبنی بر منع انتقال را هم خواسته است و از چکهای که بابت ثمن معامله داده است استعلام خواسته است.

ب اظهار می دارد الف فردی است فراری و قرارداد مزبور صوری است و امضاءچکها  رسید جعلی است ج دفاع میکند امضائات منتسب به الف است و ب حق اظهار نظروچنین ادعای را ندارد .

نظر دادگاه این است دادخواست اعتراض ثالث اجرای نسبت به توقیف پلا ک…در رابطه با اجراییه و تغییر به خواسته ابطال عملیات اجرای در جلسه دادرسی و الزام به تنظیم سند رسمی ادعای خوانده به صوری بودن معامله است که با ملاحظه چکهای موضوع قرارداد و تاریخ وصول آنها که اصل چک در بایگانی بانک…بوده و اصول توسط بانک تهیه و به پرونده تسلیم شده و ادعای صوری بودن موجه نمی باشد لهذا چون تاریخ معامله قبل از تاریخ چکهای طلب بوده است به این شرح رای به ابطال عملیات اجرای مربوط به پرونده…شعبه…مستندا به ماده 147قانون اجرای احکام مدنی صادر می کند.جالب اینکه به تقاضای تجدید نظر از رای الزام به تنظیم سند کرده است که چون وی دخالتی در آن نداشته است رد گردیده است.

مسئله 3 : دعوی اصلی الزام به تنظیم سند است و دستور موقت بر منع نقل وانتقال که وارد ثالث وارد دعوی شده وبا تقدیم دادخواست  تقاضا مبنی بر رفع دستور توقیف موقت داده و می گوید که بعلت طلبکار بودن اجراییه صادر و موضوع دعوی را می خواسته ام توقیف کنم که با لحاظ دعوی مزبور نتوانسته ام و دعوی مزبور صوری است.دادگاه با توجه به چکهای مبادله شده بابت ثمن معامله و دریافت وجه چکها از جانب فروشنده که مقدم بر تاریخ طرح دعوی ثالث بوده است دعوای ورود ثالث را رد می کند.

• نماینده قانونی خوانده با ارایه حکم حجر و نظریه پزشکی قانونی و قیم نامه دفاع می کند که در زمان تنظیم مبایعه نامه مولی علیه  اش محجور بوده است و معامله وی بدون دخالت نماینده قانونی باطل بوده است.دادگاه ضمن رسیدگی در خصوص حجر  وبا احراز این امر به استناد ماده 213 قانون مدنی که معامله محجورین نافذ نیست دعوی الزام به تنظیم سند را رد می کند.البته توجه شود برطبق مواد 1241قانون مدنی و83قانون امور حسبی فروش اموال صغار بدون اجازه و تصویب دادستان صحیح و قانونی نیست و در صورت عدم وجود چنین تصویبی دعوی الزام به تنظیم سند رد می گردد.
• خوانده ابرازمی دارد قرارداد قولنامه است ولازم الوفا نمی باشد وسندعادی ابرازی مورخ…چنانچه از متن آن پیداست قولنامه و یک شرط ابتدای و توافق برای انجام معامله بوده و بیع بطور صحیح و شرعی واقع نشده است تا تکلیفی قانونا بر عهده او باشد و با عدم احراز وقوع بیع دعوی خواهان مردود است و مطابق مواد47و48قانون ثبت قابل پذیرش نمی باشد و الزام به تنظیم سند را نمی تواند بخواهدنظردادگاه این است :نوشته و قولنامه به استناد ماده10 قانون مدنی برای طرفین الزام آور است و توجه به جملات مبین اوصاف خریدارو مورد معامله و ثمن وتحویل مقداری از ثمن و تحویل مبیع و تصرف در مورد معامله که عرفا مالکانه است عدم رعایت مقررات مواد46و47قانون ثبت عقد بیع و معامله واقع شده را از اعتبار شرعی و قانونی هر چند واجد اعتبار سند رسمی ندانسته ولی با تصویب مواد147و148اصلاح قانون ثبت معاملات مقرره در اسناد عادی را نیز مورد پذیرش قانونگذار قرار گرفته لهذا قرارداد مزبور را دادگاه مبایعه نامه تلقی و با احراز وقوع عقد بیع بین طرفین حکم به الزام به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی و انتقال رسمی پلاک حکم می دهد.

  در پرونده ای دیگر دادگاه چنین نظر می دهد :در سند عادی هیچگونه وجهی بابت ثمن معامله از سوی خواهان به خوانده تحویل نگردیده است و تحویل مورد معامله هم با این سند صورت نگرفته است سند مدرکیه از حد قولنامه به معنی خاص خود به تعهد نسبت به انجام معامله تجاوز ننموده است وبرانجام عقد بیع که ایجاد مالکیت در بیع برای خواهان وثمن برای خوانده دلالت نمی نماید کما اینکه خواهان در دادخواست تقدیمی به لفظ قولنامه از آن نام برده است چون قولنامه بوده است و ایجاد الزام به تنظیم سند رسمی انتقال نمی نماید دعوی الزام به  انتقال رارد می کند.

• خوانده دفاع می کندکه قرارداد قولنامه است و برای عدم انجام تعهد وجه التزام معین شده است و وجه تخلفی را منظور کرده اند که جایگزین آن است و فقط خواهان آنرا می تواند مطابه نماید: نظر دیوان عالی کشور در این مورد این است: قرارداد ابرازی قراردادی است بین اصحاب دعوی جهت انجام معامله رسمی منعقد شده است که با توجه به عدم تحویل ملک و نیز عدم پرداخت وجه قرارداداز نظر موازین شرعی و قانونی تحقق نیافته با عنایت به اینکه ضمن قولنامه در مقام عدم انجام معامله وجه التزام معین شده است با این وصف هر یک از طرفین دعوی در مقام عدم انجام معامله ملزم به پرداخت وجه التزام می باشند یعنی با شرایط مندرج در قرارداد با هم انجام معامله را موکول به تنظیم سند رسمی کرده اند و تحویل و تحول هم انجام نشده و عقد بیع شرعا و قانونا محقق نگردیده است و در مقام امتناع هر یک از طرفین از انجام معامله رسمی وجه التزام معین شده است و با وجود این شرط در صورت تخلف از انجام شرط ملزم به انجام شرط مبنی بر پرداخت وجه التزام می باشد.البته این در موردی که طرفین برای عدم انجام تعهد وجه التزام قرار داده اند و آنرا بدل از اصل تعهد قرار نداده اند و پیش بینی طرفین این است که در صورت عدم انجام تعهد باید هم تعهد انجام شود و هم وه التزام پرداخت شود متفاوت است در این موارد گنجاندن و وجود شرایط وجه التزام در قرارداد مبین استحکام قرارداد است.در پرونده ای خوانده دفاع می کند قرارداد قولنامه است و بیع نامه نمی باشد و دلالت بر وقوع عقد بیع ندارد بلکه حاکی از توافق به انجام عقد بیع در آینده می باشد و در بند…طرفین تعهد کرده اند که معماله رسمی را از ساعت… مورخ…در دفتر … انجام دهند و در بند… پیش بینی کرده اند که در صورت استنکاف هریک از طرفین از نجام معامله یا تخلف از شرائط و تعهدات موجب پرداخت …مبلغ است که به وسیله متخلف از اجرای هر یک تعهدات به دیگری بپردازد و نخواسته اند عقد بیع را با تنظیم قرارداد واقع سازند  وقوع عقد بیع را موکول به حضور در دفتر اسناد رسمی کرده اند و خواهان حق عینی نسبت به موضوع قرارداد پیدا نکرده است و مطالبه وجه هم نیاز به طرح دعوی مستقل دارد و  به استناد بند1 ماده 46 و 47 قانون ثبت سند مزبور و لو بیع تلقی شود پذیر فتنی نیست .و از سوی وی به شخص ثالثی منتقل شده است دادگاه نظر می دهد فروش ملک از سوی فروشنده به ثالث خارج از فرضی است که برای خیار فسخ می توانسته استفاده بکند و نقل و انتقال ثانی را انجام داده است و اراده خود را برای فسخ اعلام نداشته است و سند ثانی باطل است چرا که بیع فاسد به استناد ماده365 قانون مدنی اثری در تملک ندارد.
• خوانده دفاع می کند مقداری از ثمن پرداخت نشده است: دادگاه نظر می دهد هر معامله واقعه محمول بر صحت است وتا زمانی که فسخ یا ابطال آن  ثابت نشده طرفین باید شروط و تعهدات آنرا رعایت نماید.و یاخوانده اظهار می دارد ثمن منظور در قرارداد به وی تادیه نشده است که اگر ذیل قرارداد را امضاء کرده باشددادگاه با احراز اصالت قراردادو اینکه خوانده به خط خود در ذیل قرارداد پرداخت را گواهی کرده است ادعای عدم وصول را رد می کند.
• سند عادی به اکراه واجباریا حیله و تقلب اخذ شده است و هیچ وجهی بابت آن پرداخت نشده است ویا اضافه می کندمبلغ نوشته شده در قرارداد قابل حمل و نقل نیست وهیچ چکی هم صادر نشده است:در اینمورد دادگاه برای ادعای اجبار و انکار دلیل می خواهد و به لحاظ عدم اتکاء به دلیل این ادعا را غیر موجه و مردود اعلام می کند . بر اساس اصل حاکمیت اراده افراد و تنظیم قراردادهای خصوصی به موجب ماده10قانون مدنی برعقد بیع قرار گرفته و با رعایت شرایط صحت سند تنظیم گردیده است .و یا نحوه دیگر ادعا این است که معامله به صورت صوری انجام شده است باید دلیل آورده شود و الا به لحاظ فقدان دلیل و  اقرار به امضاء ذیل سند و…خوانده را محکوم خواهد کرد.
• خوانده سند را تکذیب و انکار می نماید:دادگاه باید به اصالت سند و کشف حقیقت اقدام کند از این موارد وظیفه اثبات بر عهده خواهان می باشد.چرا که تعهد همیشه یک رابطه حقوقی دو طرفه است و بر طبق ماده183قانون مدنی تعهدات دو طرفه باید مورد پذیرش و قبول دو طرف باشد .و عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود و توالی عرفی ایجاب وقبول از شرائط صحت عقد است و با فرض عدم امضاء اثری بر قبولی در تحقق و پیدایش عقد بیع ندارد واین چنین سندی ساختگی است.

  و یا نسبت به آن (یا متن یا قسمتی از متن یعنی قولنامه مخدوش است و یا امضاء سند) ادعای جعل می کنددادگاه در این موارد وارد رسیگی شده اگر خوانده به استفاد از سند مجعول باقی باشد از طریق کارشناس رسمی وارد رسیگر شده و توجه به این نکته شود اثبات ادعای جعل و ارایه دلایل آن برعهده مدعی جعل است بر خلاف ادعای انکار و تردید است

• طرح دعوی متقابل فسخ یا ابطال قرارداد عادی و خلع ید و مطالبه اجرت المثل(اگر مورد معامله تحویل شده است):مثلا :خواهان در موعد مقرر حاضر نشده است و وی گواهی عدم حضور در یافت داشته است و اظهار نامه داده است تا برای در یافت وجه مراجعه نماید (خواهان در اینموارد باید جواب اظهارنامه را بدهد و الزام به تنظیم سند را بخواهد) و وی قرارداد را با توجه به شروط پیش بینی شده فسخ شده اعلام کرده است در اینمورد خوانده باید حق فسخ را در صورت عدم حضور یا عدم تادیه ثمن پیش بینی کرده باشد قراردادن حق فسخ مخالفتی با مقتضای ذات عقد بیع ندارد  و باید موعد و ترتیب پیش بینی شده برای فسخ را رعایت نموده باشد.
• و الا دعوی رد می شود چرا که ضمانت اجرای عدم انجام تعهد ات در قرارداد (بدون شرط یعنی توافق طرفین مطابق مقرارت مربوط به شرط درعقد)تحقق حق فسخ ویا بطلان معمله نمی باشدو هر معامله واقعه محمول بر صحت است وتا زمانی که فسخ یا ابطال آن  ثابت نشده طرفین باید شروط و تعهدات آنرا رعایت نمایند.
• طرح پرونده:خوانده اعلام می کند با خواهان شریک کاری بوده است مورد معامله را خریداری کرده اند  و به طور صوری 3 دانگ مشاع آنرا به طور قولنامه ای بنام خواهان کرده است در قبال دریافت و قرض نیمی از پول خانه  و 3 دانگ دیگر را در رهن وی قررار داده است و خواهان که مدعی است 3 دانگ دیگر که در رهن وی می باشد چطور ممکن است نیمی از پول خانه را داده باشد هم 3 دانگ در رهن ببرد و هم 3 دانگ را باقولنامه بخرد.دادگاه نظر به اقرار خوانده به تنظیم سند در خصوص نیمی 3 دانگ مشاع و احراز مالکیت وی را ملزم به تنظیم سند می نماید.
• مدعی وقوع اشتباه در تنظیم قرارداد است مثلا: ایراد به اشتباه  در متراژ مورد معامله:دادگاه بر فرض اثبات این اشتباه که مدعی وقوع اشتباه باید آنرا اثبات نماید اگر اشتباه خللی به اصل قرارداد و توافق و تحقق بیع وارد نکند مثلا در این فرض اشتباه در مترا ژ تاثیری در اصل توافق ندارد  طبق ماده 10و190و191 قانون مدنی حکم  به تنفیذ آن می دهد و موردی برای استنکاف از تعهد به تنظیم سند نمی باشد.
• خوانده اعلام می کند در امر فروش دخالتی نداشته است و اذن و اجازه نداده است وچنین معامله ای باطل است ومنشا چنین الزامی قرارداد یا قانون است و نمی توان کسی را ملزم به امری نمود که در ایجاد آن نقشی نداشته است.و یا معامله کننده وکیل و مدیر و… بوده است که رعایت غبطه و صلاح وی را نکرده است و چون به نیابت از وی اقدام کرده در صورتی اقداماتش نافذ است که خیانت نکرده باشد و در حدود اختیاراتش عمل نموده باشد که تقاضای ابطال معامله را دارد.