در این مقاله قصد داریم به بررسی نحوه اثبات مالکیت بدون سند در دادگاه و نکات مهم آن بپردازیم:
همه ما به‌خوبی می‌دانیم که اثبات مالکیت بدون سند، فرایندی پیچیده و چالش‌برانگیز است. چرا که سند رسمی، مدرکی معتبر برای اثبات مالکیت بر زمین یا ملک محسوب می‌شود. از سوی دیگر، اسناد رسمی مدارکی معتبر و قابل‌استناد نزد مراجع قانونی و قضایی هستند که در صورت بروز اختلاف بر سر مالکیت، ادعای مالک سند را به‌سرعت به اثبات می‌رسانند. بااین‌حال، امروزه به دلایل مختلفی که شرح آن‌ها خارج از حوصله این مقاله است، زمین‌ها و املاک متعددی بدون سند رسمی معامله می‌شوند.
در این میان، ایجاد اختلاف بر سر مالکیت ملک فاقد سند رسمی، می‌تواند ماه‌ها و بعضاً سال‌ها طرفین اختلاف را در راهروهای دادگاه معطل نگه دارد. در واقع شکل‌گیری دعاوی حقوقی همچون تصرف عدوانی، گاه ریشه در همین مسئله دارد. ازاین‌رو، در ادامه راجع به اثبات مالکیت زمین بدون سند و کلاً هر نوع ملک فاقد سند رسمی صحبت می‌کنیم تا دراین‌رابطه اطلاعات لازم را در اختیار داشته باشید.
منظور از اثبات مالکیت بدون سند چیست؟
“در توضیح مقوله اثبات مالکیت بدون سند باید متذکر شویم که انتقال اراضی و املاک، آن هم بدون تنظیم سند رسمی امری معمول و حتی پرخطر است که به‌رغم تصریحات قانون‌گذار در قوانین متعدد همچون مواد 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک، باز هم شاهد آن هستیم. بدین ترتیب، اگر یک ملک فاقد سند از طرقی نظیر بیع، ارث، هبه و… به فردی منتقل شود؛ ولی شخص دیگری مدعی مالکیت بر همان ملک شود، باید به دادگاه مراجعه کرد. در این فرض، ذی‌نفع با ارائه دادخواست اثبات مالکیت و ارائه مستندات قوی، می‌تواند مالکیت خود را به اثبات برساند.”
هرچند در ادامه مراحل اثبات مالکیت هر نوع ملک بی سند را توضیح می‌دهیم؛ اما توصیه می‌کنیم حتماً آموزش تصویری اثبات مالکیت را تهیه کرده و با دقت آن را مشاهده کنید. وکلای ملکی ما در این ویدئو به‌سادگی این مبحث را برایتان توضیح داده‌اند، ضمن اینکه جزئیات تنظیم دادخواست اثبات مالکیت نیز در همین آموزش ذکر شده است.
نحوه اثبات مالکیت ملک یا زمین بدون سند
گفتیم که برای اثبات مالکیت زمین روستایی بدون سند یا هر یک از املاک فاقد سند رسمی، بایستی به محاکم دادگستری مراجعه کنید. چنانچه شما چنین ملکی را در اختیار دارید و فرد دیگری مدعی مالکیت بر آن است یا حتی اگر ملک را از تصرفتان خارج کرده باشد، شما در دعوای اثبات مالکیت ذی‌نفع تلقی می‌شوید؛ بنابراین کافی است با جمع‌آوری مدارک و مستندات قابل‌قبول، به دادگاه مراجعه کنید.
البته، پیش از مراجعه به دادگاه بایستی نمونه دادخواست اثبات مالکیت زمین بدون سند را نزد یک وکیل متبحر تنظیم نموده؛ سپس با ثبت‌نام در سامانه ثنای سایت عدل ایران، به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه کنید. دقت داشته باشید که دادگاه صالح برای شروع رسیدگی به اثبات مالکیت خانه یا زمین فاقد سند رسمی، دادگاهی است که ملک در آنجا قرار دارد. فرض کنید که شما ساکن اهواز هستید، ملک در اردبیل باشد و شخصی که ملکتان را تصرف کرده ساکن زاهدان است. با این اوصاف، باید برای ارائه دادخواست به شهر اردبیل مراجعه کرده و در دادگاه عمومی حقوقی این شهر طرح دعوا کنید.
مدارک لازم برای اثبات مالکیت زمین بدون سند
به اثبات رساندن ادعا در دادگاه، همواره برعهده مدعی است. بر همین مبنا، اگر شما صاحب زمین یا خانه‌ای هستید که سند رسمی ندارد و فرد دیگری مالکیت شما را زیر سوال برده باشد، این شمایید که باید مالکیت خود را به دادگاه نشان دهید. اثبات مالکیت، بدون اینکه سند داشته باشید کمی دشوار است؛ اما نباید این‌طور فکر کنید که شدنی نیست. در واقع این مدارک و مستندات شما هستند که می‌توانند نشان‌دهنده مالکیت یا عدم مالکیت شما بر ملک باشند. دلایل و مدارک اثبات‌کننده مالکیت شما بر یک زمین یا ملک فاقد سند عبارت‌اند از:
مبایعه نامه، صلح نامه یا هر نوع قرارداد کتبی موجود
اگرچه مبایعه‌نامه، صلح‌نامه و قراردادهای کتبی شبیه به اینها سند عادی بوده و سند رسمی محسوب نمی‌شوند؛ اما می‌توانند به‌عنوان مدرکی دال بر وقوع معامله و توافق طرفین بر سر مالکیت، به دادگاه ارائه شوند.
شهادت شهود
شهادت افرادی که از معامله و مالکیت شما بر ملک یا زمین اطلاع دارند، می‌تواند در اثبات مالکیت شما مؤثر باشد. در واقع اهمیت حضور شاهدان حین معاملات و درج امضای آنان ذیل قرارداد در این‌گونه مواقع به‌خوبی مشخص می‌شود.
استشهادیه اثبات مالکیت
برخی از اوقات معامله منعقد شده جهت انتقال مالکیت، شفاهی بوده یا اصلاً شاهدی در زمان انعقاد توافق حاضر نبوده است. در این مواقع، تنظیم یک استشهادیه استاندارد می‌تواند تا حد زیادی کارگشا باشد. در مقاله استشهادیه چیست، گفتیم که این فرم حاوی تأییدات و امضاهای مطلعین از یک اتفاق است که به دادگاه ارائه می‌شود. حال ممکن است قاضی بنا به صلاحدید خود از امضاکنندگان استشهادیه بخواهد نزد دادگاه حاضر شده و بر مالکیت مدعی شهادت دهند.
اماره تصرف
ماده 35 قانون مدنی در مقام بیان یکی از امارات بسیار کاربردی در اثبات مالکیت می گوید: «تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.» بر همین اساس، شما می‌توانید با تکیه بر تصرف سابق و فعلی ملک، دلیل محکمی بر مالکیت خود ارائه کنید. فراموش نکنید که اگر طرف مقابل که معارض شما است سند رسمی ملک را در دست داشته باشد و دلیل شما بر مالکیتتان، اماره تصرف باشد، به‌احتمال زیاد نمی‌توانید در دعوا پیروز شوید؛ چرا که اماره تاب مقاومت در برابر سند رسمی ندارد.
جمع بندی
در این نوشتار توضیح دادیم اگر صاحب ملکی یا زمینی هستید که سند رسمی ندارد و معارضی نسبت به آن پیدا شده است، بایستی برای اثبات مالکیت خود به دادگاه مراجعه کنید. در واقع اثبات مالکیت بدون سند، نیازمند برخورداری از ادله و مستندات قابل‌اتکا است تا قاضی بر مالکیت ذی‌نفع رأی دهد. در این شرایط، شما می‌توانید با طرح دعوای اثبات مالکیت در دادگاه محل وقوع ملک و ارائه مدارک گفته‌شده در مقاله، شانس پیروزی خود را افزایش دهید.
بهتر است بدانید که تیم وکلای ما با بهره‌مندی از سال‌ها تجربه در دعاوی ملکی، آماده ارائه مشاوره حقوقی و ارائه راهکارهای لازم به شما عزیزان هستند. البته خدمات حقوقی تیم ما بسیار فراتر از این بوده و شما می‌توانید برای تنظیم دادخواست، استشهادیه، اظهارنامه و سایر انواع فرم‌های قضایی با ما در ارتباط باشید.