در این مقاله قصد داریم به بررسی مراحل اخذ دستور تخلیه ملک تجاری و نکات آن بپردازیم:
پیش از توضیح اینکه چطور می‌توانیم دستور تخلیه ملک تجاری را بگیریم، باید شرح کوتاهی راجع به کاربری این املاک ارائه دهیم. ملک تجاری به ملکی گفته می‌شود که به منظور انجام کسب و کار و فعالیت‌های اقتصادی گوناگون استفاده می‌شود. در واقع ما کاربری‌های مختلفی برای املاک و اراضی داریم که املاک مسکونی و تجاری از انواع رایج آن‌ها هستند.
اجاره‌دادن مکان‌های تجاری همچون پاساژ، مغازه، انبار و… تابع مقررات ویژه‌ای است که علاوه بر قانون مدنی در قوانین روابط موجر و مستأجر سال‌های 56 و 76 آمده است. البته ما در این مقاله از تیم وکیل در تهران به مقررات قانون سال 76 استناد می‌کنیم چرا که دریافت دستور تخلیه اماکن تجاری بر حسب این قانون صورت می‌پذیرد.
دستور تخلیه ملک تجاری چیست؟
“هنگامی که یک ملک تجاری نظیر مغازه یا هتل به اجاره داده شود و مستأجر همچنان بعد از اتمام مدت اجاره از تخلیه آن خودداری کند، موجر می‌تواند برای پایان‌دادن به تصرفات او دستور تخلیه ملک تجاری را بگیرد. دستور تخلیه، بالعکس حکم تخلیه، فوری بوده و باتکیه‌بر مواد 2، 3 و 4 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 طی شرایطی خاص، صادر می‌شود.”
احتمالاً این شائبه برایتان ایجاد شده که قانون روابط موجر و مستأجر درمورد املاک تجاری صحبتی نکرده است؛ پس برای گرفتن دستور تخلیه این‌گونه از املاک چه راهی وجود دارد. پاسخ این ابهام در ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76 و به شرح زیر آمده است:
«از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه‌های دانشجویی، ساختمان‌های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.»
بر اساس مفاد این ماده، می‌توان نتیجه گرفت که ترتیب اخذ دستور تخلیه فوری اماکن تجاری ، همچون دستور تخلیه املاک ورثه ای وهمچنین دستور تخلیه املاک مشاع است.
ازآنجایی‌که فرایند تخلیه ملک تجاری، مملو از قوانین و پیچیدگی‌های حقوقی است، وکلای مجرب ما با برخورداری از سال‌ها تجربه در زمینه دعاوی ملکی، آماده ارائه مشاوره حقوقی هستند تا به‌راحتی در این امر موفق شوید.
شرایط لازم برای اخذ دستور تخلیه املاک تجاری
بر اساس آنچه در قانون سال 76 آمده است، گرفتن دستور تخلیه برای مغازه و سایر اماکن تجاری زمانی امکان‌پذیر است که شرایط ذکرشده در مواد 2، 3 و 4 این قانون رعایت شده باشد. این شرایط عبارت‌اند از:
1. کتبی و در 2 نسخه بودن قرارداد اجاره ملک تجاری (برای قراردادهای شفاهی نمی‌توان دستور تخلیه مستأجر را دریافت کرد)
2. وجود امضای موجر و مستأجر به همراه امضای 2 شاهد در قرارداد.
3. تقاضای تخلیه باید به درخواست موجر یا نماینده قانونی او انجام شود.
4. قرارداد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 باشد.
5. حتماً مدت عقد اجاره در قرارداد ذکر شده باشد.
6. مدت قرارداد به پایان رسیده باشد.
7. موجر موظف است مبلغ ودیعه یا قرض‌الحسنه (پول پیش) را به مستأجر بپردازد. چنانچه مستأجر اجاره‌بهای معوقه داشته باشد یا قبوض آب و برق و… را پرداخت نکرده باشد؛ موجر می‌تواند برای کسر این مبالغ از مبلغ ودیعه، آن را نزد صندوق دادگستری به امانت بگذارد.
فراموش نکنید که تنظیم یک اظهارنامه و ارسال آن برای مستأجر می‌تواند موجب تسریع در روند اخذ دستور تخلیه فوری ملک تجاری بشود.
یک نکته طلایی درباره دستور تخلیه ملک تجاری
به یاد داشته باشید که اگر قرارداد اجاره شما تمام شرایط گفته شده را نداشته باشد، اخراج مستأجر از ملک توسط دستور تخلیه، امکان‌پذیر نیست. به‌عبارت‌دیگر، اگر مدت در قرارداد ذکر نشده باشد، قرارداد اجاره شفاهی باشد و… تنها راهکار موجود برای موجران املاک تجاری این است که دعوای تخلیه ید را طرح کنند. برای آشنایی بیشتر با این دعوا، مقاله تخلیه ید چیست را حتماً بخوانید.
باید بدانید که در صورت اقامه دعوای تخلیه ید، حکم تخلیه ید مستأجر صادر خواهد شد؛ اما دستور تخلیه، سازوکار حقوقی متفاوتی دارد و برخلاف حکم تخلیه، دارای فوریت و سرعت بالایی است.
دستور تخلیه اماکن تجاری در صلاحیت کجاست؟
انتخاب مرجع صالح برای دریافت دستور تخلیه یک مکان تجاری، منوط به این است که قرارداد اجاره شما عادی باشد یا رسمی. در ادامه هر دو فرض مطرح در ماده 3 را بیان خواهیم کرد.
دریافت دستور تخلیه ملک تجاری از طریق شورای حل اختلاف
برحسب ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76، اگر اجاره نامه یک قرارداد عادی باشد باید به شورای حل اختلاف مراجعه کنید. قاضی شورا پس از مشاهده و تأیید مدارک ارائه شده از سوی موجر، دستور تخلیه را صادر کرده و ظرف یک هفته تخلیه توسط ضابطین صورت می‌گیرد.
دریافت دستور تخلیه اماکن تجاری از طریق دفتر اجرای ثبت
چنانچه قرارداد اجاره شما در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد یا از سایر شرایط یک سند رسمی برخوردار باشد، برای گرفتن دستور تخلیه مغازه خود بایستی به همان دفترخانه‌ای که اجاره در آن ثبت شده مراجعه کنید. سردفتر پس از رؤیت مدارک و احراز هویت موجر، درخواست تخلیه را به دایره اجرای ثبت ارسال خواهد کرد. در نهایت، ظرف مدت یک هفته دستور تخلیه به مستأجر ابلاغ شده و او ملزم به خروج از ملک تجاری خواهد بود.
جمع‌بندی مطلب
همان‌گونه که در این مطلب ذکر کردیم، ملک تجاری به مکانی اطلاق می‌شود که شهرداری در پروانه ساخت آن، کلمه تجاری را قید کرده باشد. از سوی دیگر، فعالیت صاحبان این اماکن بایستی بر اساس قوانین مختلف همچون قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستأجر و… انجام شود. ازاین‌رو، قوانین حاکم بر ملک تجاری با مقررات مربوط به یک ملک مسکونی، تفاوت‌های عمده‌ای خواهد داشت.
در این راستا، هنگامی که ملک تجاری به اجاره داده می‌شود و پس از پایان مدت، مستأجر از تحویل ملک امتناع می‌کند، باید باتکیه‌بر همان قوانین، تدبیری برای این مسئله اندیشید. دستور تخلیه ملک تجاری، راهکاری است که در قانون روابط موجر و مستأجر برای موجران اندیشیده شده تا در صورت امتناع مستأجر از تحویل ملک، یک دستاویز قانونی برای احقاق حق خود داشته باشند. در این راستا، صفر تا دستور تخلیه ملک تجاری را در این نوشته توضیح دادیم. امیدواریم این مقاله برایتان مفید باشد و سؤالات و نظرات خود را با ما در میان بگذارید.