در این مقاله قصد داریم به بررسی نحوه افراز ملک و شرایط آن بپردازیم:
مراحل افراز املاک مشاعی شامل چند مرحله اساسی است که به دقت و با رعایت قوانین مربوطه انجام می‌شود. ابتدا، از طریق درخواست به اداره ثبت یا ارائه دادخواست، اقدام به تعیین وضعیت قانونی ملک و امکان افراز آن می‌شود. سپس، از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی درخواست مربوطه به دادگاه ارسال می گردد تا بر اساس شرایط موجود رسیدگی و تصمیم‌گیری صورت بگیرد.
در صورتی که ملک قابل افراز باشد، مراحل بعدی شامل تعیین سهم هر مالک، تهیه اسناد لازم و ثبت این تغییرات در دفاتر املاک می‌شود. این فرآیند نیازمند هماهنگی و توافق بین مالکان می‌باشد تا به نحوی عادلانه و متعادل، املاک مشاعی به افراد متعدد تقسیم شود.
اما، در صورتی که ملک غیرقابل افراز باشد، مانند برخی آپارتمان‌ها که به دلیل محدودیت‌های ساختاری یا حقوقی، امکان تقسیم آن به صورت مجزا وجود ندارد، دستور فروش ملک توسط دادگاه صادر می‌شود. این دستور فروش در نهایت منجر به فروش ملک به یک فرد یا یکی از مالکان با توجه به مقررات و قوانین مربوطه می‌شود.
به طور کلی، افراز املاک مشاعی یک فرآیند پیچیده است که نیازمند دقت، توافق و رعایت قوانین است تا به راه‌حلی قانونی و منصفانه برای حل اختلافات مالکیتی برسیم و حقوق هر مالک به صورت کامل تضمین شود. در ادامه درباره روند پیشبرد افراز ملک باشما بیشتر صحبت خواهیم کرد.
افراز ملک چیست؟
مفهوم‌های مال غیر منقول، مال مشاعی و شراکت به نحو اشاعه در حقوق مالکیت و املاک اهمیت زیادی دارند. به همین منظور قبل از اینکه بدانید درخواست افراز ملک چیست باید بدانید که مال غیر منقول، همان مالی است که به دلیل ویژگی‌های ذاتی یا عمل انسان، امکان نقل و انتقال از محل به محل دیگر را ندارد و یا نقل آن ممکن است به خرابی یا نقص مال یا محل آن منجر شود. این نوع مال شامل دارایی‌هایی مانند زمین، ساختمان، وسایل نقلیه و غیره می‌شود.
همچنین، در مواردی که افراد به دلیل عوامل قانونی یا اختیاری، مثل ارث یا معامله در یک مال به عنوان شریکان شراکت دارند به آن مال مشاعی یا مالی مشترک گفته می‌شود. در این شرایط، قسمت‌های مالکیتی افراد در مال مشترک مشخص نیست و نمی‌توان به طور دقیق مشخص کرد که هر فردی چه قسمتی از مالکیت را به دست دارد.
برای حل این نامشخصی و جداسازی سهم هر شخص در مال مشاعی، افراز به عنوان یک نهاد حقوقی و رویه قانونی وارد می‌شود. افراز این امکان را فراهم می‌کند که سهم مالکین در مال مشترک به اجزاء مشخص تقسیم و مشخص شود. این فرآیند به مالکان امکان می‌دهد که به صورت رسمی و قانونی از سهم خود در مال اطلاع پیدا کنند و در صورت نیاز آن را به صورت جداگانه به فروش برسانند یا اقدامات دیگری انجام دهند.
در اینجا، آموزش تصویری فروش مال مشاع به شما کمک می‌کند تا بتوانید مال مشاع به ارث رسیده را به راحتی و قانونی به فروش برسانید.
به طور خلاصه، افراز به عنوان یک فرآیند قانونی، امکان جداسازی و تعیین سهم هر فرد در مال مشترک را فراهم می‌کند، این امر به دقت و با رعایت مقررات قانونی و توافق مالکان انجام می‌شود تا به حل اختلافات مالی و تقسیم منصفانه املاک برسیم. برای کسب اطلاعات بیشتر می‌توانید از یک مشاوره حقوقی بهره بگیرید.
مراحل افراز ملک
مراحل افراز ملک مشاعی بستگی به شرایط موجود و نوع املاک دارد اما بر اساس “قانون افراز و فروش املاک مشاع”دو روش اصلی برای انجام این فرآیند وجود دارد.
تقاضای افراز ملک از اداره ثبت:
- پس از پایان رسیدن جریان ثبتی ملک و عدم وجود مالکان محجور یا غایب الاثر، افراز از طریق اداره ثبت امکان‌پذیر است.
- مالکان با حضور در اداره ثبت و ارائه مدارک لازم مانند مدارک هویتی، اطلاعات تمام مالکان، سند رسمی ثبتی و استعلامات ثبتی، درخواست افراز ملک مشاع را ارائه می‌دهند.
- کارشناس ثبت پس از بررسی مدارک، محل ملک را بازدید کرده و نقشه‌های ملک را ترسیم می‌کند.
- در نهایت، تصمیم مربوط به افراز توسط مسئول اداره ثبت اعلام می‌شود و مالکان می‌توانند در صورت نیاز، اعتراض کنند که در دادگاه بررسی خواهد شد.
“در این بخش به شما توصیه می‌شود که حتما مقاله تفاوت افراز و تفکیک و تقسیم را مطالعه کنید“
افراز ملک از طریق دادگاه:
- در صورتی که شرایط افراز از طریق اداره ثبت فراهم نباشد، افراز ملک مشاع از طریق دادگاه انجام می‌شود.
- مالک یا مالکان می‌توانند با پر کردن نمونه فرم دادخواست افراز ملک مشاع و ثبت آن، توسط دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، درخواست افراز را به دادگاه محل وقوع ملک ارائه دهند.
- در دادخواست، نام و مشخصات سایر مالکان مشاعی به عنوان خوانده دعوا ذکر می‌شود.
- پس از ثبت دادخواست، مراحل قانونی توسط دادگاه انجام می‌شود و در صورت تایید، افراز صورت می‌گیرد.
به طور کلی، مراحل افراز ملک مشاعی و افراز ملک تجاری از طریق اداره ثبت یا دادگاه با رعایت قوانین و مقررات مربوطه انجام می‌شود تا به تقسیم منصفانه و مشخص سهم هر مالک در ملک بپردازد و اختلافات ممکنه به حداقل برسد.
مدارک مورد نیاز جهت افراز ملک
شما برای انجام و ثبت درخواست جهت افراز ملک باید مدارک زیر را در دست داشته باشید:
· اصل سند مالکیت
· اصل مدارک مثبت محجور یا مفقودالاثر بودن شریک
· گواهی ثبت مبنی برای عدم امکان افراز
· دریافت نظیر کارشناسی و بازدید و بررسی محلی
· درخواست استعلام
· مدارک شخصی
هزینه افراز ملک مشاع
هزینه افراز ملک مشاعی یکی از موارد حیاتی است که در زمان اجرای تصمیم نهایی افراز توسط اداره ثبت و معاملات املاک، مورد دریافت قرار می‌گیرد. این هزینه، معمولاً بر اساس ارزش معاملاتی روز، به‌طور دقیق مشخص می‌شود.
تعیین هزینه افراز ملک مشاعی بستگی به چندین عامل دارد که شامل ارزش ملک، مختصات جغرافیایی، مساحت، ویژگی‌های ساختاری و حقوقی ملک می‌شود. همچنین، هزینه‌های مربوط به امور قانونی و مشاوره نیز به این هزینه افزوده می‌شود.
این هزینه مهم است زیرا تأثیر مستقیمی بر مالکان مشاعی و همچنین معاملات مالی آنها خواهد داشت. بنابراین، تعیین این هزینه با دقت و شفافیت از اهمیت بسیاری برخوردار است تا همه طرفین اطلاعات کافی را در این زمینه داشته باشند.
با اطلاع از هزینه‌های افراز ملک مشاعی، مالکان قادر به برنامه‌ریزی مالی خود برای این فرآیند خواهند بود و از همه مراحل افراز با آگاهی کامل پیروی خواهند کرد. این اطلاعات، علاوه بر اطمینان از انجام صحیح افراز، به حفظ حقوق و تعهدات مالکان نیز کمک می‌کند.
مدت زمان افراز ملک
در پاسخ به این سوال که افراز ملک چقدر زمان میبرد باید بگوییم که مدت زمان افراز ملک پس از ارائه گواهی عدم افراز از اداره ثبت دادگاه، حدود 3 تا 6 ماه طول می‌کشد.
ملک غیرقابل افراز چیست؟
ملک غیر قابل افراز، یکی از مواردی است که در فرآیند افراز ملک مشاعی به طور مکرر مطرح می‌شود. این املاک به دلیل ویژگی‌های خاصی که دارند از جمله ویژگی‌های ذاتی یا موقعیت مکانی، قابلیت افراز را ندارند و از ارزش یا موقعیت آنها در صورت افراز، خسارتی به مالکان مشاعی وارد می‌آید.
در صورت شناخته شدن ملک به عنوان غیر قابل افراز، مالکان مشاعی به دنبال راه‌حلی برای رسیدن به حقوق خود هستند. این اقدامات عموماً به شکل زیر است:
۱. تقاضای دستور فروش ملک مشاع: مالکان می‌توانند با پر کردن فرم دادخواست دستور فروش ملک مشاع و ارسال آن به دادگاه محل وقوع ملک، از دادگاه خواستار صدور حکم و دستور فروش ملک شوند.
۲. مزایده و فروش ملک: پس از صدور حکم دستور فروش، ملک به مزایده گذاشته می‌شود. پس از قیمت‌گذاری، ملک به فروش می‌رسد و مبلغ حاصل از این فروش به صندوق دادگستری واریز می‌شود. سپس این مبلغ بین مالکان مشاعی تقسیم می‌شود.
با این اقدامات، مالکان مشاعی امکان رسیدن به حقوق و تقسیم منصفانه مالکیت را در صورت عدم امکان افراز ملک غیر قابل افراز، خواهند داشت. این رویه‌ها با رعایت قوانین و مقررات مربوطه انجام می‌شوند تا به اطمینان و حفظ حقوق همه طرفین در این فرآیند تضمین شود.
انواع افراز ملک
افراز ملک به طور قانونی انواع مختلفی دارد که برخی از آنها را در ادامه برایتان توضیح خواهیم داد. همچنین مطالعه مقاله نحوه افراز زمین کشاورزی به شما کمک می‌کند تا در این خصوص نیز اطلاعات کامل و جامعی را به دست آورید.
افراز ملک از وقف
تقسیم ملک از وقف، طبق قانون مدنی ممکن است و در بسیاری از موارد این تقسیم، مصلحت وقف را اقتضاء می‌کند. به طور کلی، اگر ملک مشترک بین وقف و غیروقف باشد، جداسازی آن جایز است و می‌توان این عمل را انجام داد.
در این جداسازی، طرفین دارای ویژگی‌های مشخصی هستند: از یک سو، متولی وقف یا موقوف علیه وقف و از سوی دیگر، مالک. تقسیم باید به گونه‌ای باشد که نیازی به انتقال پول یا مال به موقوفه نباشد، زیرا این انتقال به موجب قانون صحیح نیست.
با این حال، اگر تنها راه برای تعدیل سهام، تقسیم باشد و راه دیگری وجود نداشته باشد، این عمل بلا اشکال است. زیرا تقسیم در واقع یک تعیین حق است و نه یک فروش یا مبادله سهم مشترک و سهم مفروز.
بنابراین، از این جداسازی مشخص می‌شود که مال موقوف حصه مفروز و مبلغی پول است. این روند می‌تواند با رعایت قوانین و مقررات مربوطه به منفعت همه طرفین منجر شود و از این طریق، تأمین و تقسیم منصفانه حقوق وقف و طلق امکان‌پذیر خواهد بود.
افراز ملک ورثه ای
افراز ملک در ورثه ای، یک فرآیند حیاتی است که به منظور تقسیم ملک موروثی بین ورثه‌ها انجام می‌شود. وقتی فرد صاحب ملک فوت می‌کند، اگر یک فرزند داشته باشد مالی که به وراث متعلق است به صورت خودکار پس از انجام مراحل قانونی به فرزند منتقل می‌شود. اما اگر بیش از یک فرزند وجود داشته باشد و توافقی بین آنها بر سر تقسیم ملک وجود نداشته باشد، تقسیم ارث به صورت افراز ملک صورت می‌گیرد.
در این روند، وراث یا افراد مشترک پس از دریافت گواهی حصر وراثت، دادخواست افراز را تهیه و تنظیم می‌کنند. سپس با ارائه این دادخواست به اداره ثبت محل درخواست افراز ملک را ثبت می‌کنند.
اداره ثبت پس از دریافت دادخواست افراز، با ارجاع به شهرداری محل یا اداره جهاد کشاورزی، استعلامات لازم را انجام می‌دهد تا اطمینان حاصل شود که ملک مشکلی ندارد. سپس شرایط افراز و تفکیک ملک آماده می‌شود.
در صورتی که متخصصین تشخیص دهند که ملک قابل افراز نیست، افراد مشترک می‌توانند درخواست صدور دستور فروش ملک را به دادگاه محل ارائه دهند. پس از فروش ملک مورثی، سهم هر یک از شرکاء بر اساس موازین قانونی بین آنها تقسیم می‌شود.
این فرآیند‌ها، با رعایت قوانین و مقررات مربوطه به منفعت همه طرفین منجر می‌شود و از این طریق، تقسیم منصفانه ملک موروثی بین ورثه امکان‌پذیر خواهد بود.
یادداشت پایانی
همانطور که در این مطلب مطالعه کردید، برای افراز ملک باید مراحل افراز را به صورت قانونی و مرحله به مرحله پیش ببرید. در این حالت شما می‌توانید به راحتی ملک را تقسیم یا بفروشید. سوالات خود را در انتهای این مطلب می‌توانید از ما بپرسید تا از ما مشاوره دریافت کنید.
وکیل پایه یک در تهران