در این مقاله قصد داریم به نحوه الزام به تنظیم سند ملک رهنی بپردازیم:
اغلب افراد جامه تصور می‌کنند که عقد رهن، مختص قراردادهای ملکی است و فقط می‌توان از آن برای رهن آپارتمان، ویلا، مغازه و امثال آن استفاده کرد! این در حالی است که رهن در طول زندگی همه کاربردهای دیگری دارد مثل اخذ وام یا تسهیلات بانکی به‌وسیله سند رسمی ملک. در واقع، یکی از اقسام وام‌های اعطایی از سوی بانک‌ها به این شکل است که شما سند ملک خود را نزد بانک به رهن می‌گذارید و این موضوع تا پایان زمان پرداخت آخرین قسط نیز ادامه دارد.
بر همین اساس، هنگامی که سند ملک در رهن بانک باشد، شما نمی‌توانید ملک خود را به شخص دیگری منتقل کنید. انجام این کار غیرقانونی است و طرف مقابل به‌راحتی توسط اقامه دعوای الزام به تنظیم سند ملک رهنی، می‌تواند شما را نسبت به این مسئله ملزم کند.
سند رهنی یعنی چه؟
زمانی که شما می‌خواهید از وام و تسهیلات بانکی استفاده کنید؛ مثلاً برای خرید خانه، به وام مسکن نیاز دارید؛ بانک از شما تضمین می‌خواهد. حال چه تضمینی بهتر از رهن سند شش‌دانگ ملکی که می‌توان در صورت پرداخت‌نکردن اقساط وام، آن ملک را فروخت و از محل فروش ملک، مبلغ وام را جبران کرد!
بنابراین، سندی که بانک به‌عنوان وثیقه‌ای برای پرداخت اقساط وام نزد خود نگه می‌دارد، سند رهنی نامیده می‌شود. در این حالت، بانک با مشتری خود قرارداد رهن را منعقد کرده و به بیان ساده، سند ملک مشتری را گرو نگه می‌دارد. در اینجا مشتری به دلیل گرفتن وام، به بانک مدیون است و بانک نیز داین (طلبکار) محسوب می‌شود.
نکته کلیدی این است که اگر سند ملک شما در رهن بانک باشد و شما طلبکاران زیادی داشته باشید، این بانک است که به‌خاطر در اختیار داشتن سند رهنی، هنگام وصول مطالبات بر سایر طلبکارانتان تقدم دارد. به‌عبارت‌دیگر، در میان چند طلبکار، آن که مالی از بدهکار را در رهن دارد، زودتر از سایر بدهکاران می‌تواند طلب خود را وصول کند.
مفهوم رهن در قرارداد بانکی
برای درک بهتر قرارداد رهن هنگام تنظیم سند رهنی، این عقد را به‌صورت زیر توضیح می‌دهیم:
· قرارداد رهن: توافق ایجاد شده میان بانک و مشتری است.
· راهن: شخصی است که در ازای دریافت وام، سند ملک خویش را نزد بانک به وثیقه می‌گذارد. در عقد رهن به این شخص «راهن» می‌گوییم.
· مرتهن: بانکی است که سند ملک مشتری را به‌عنوان وثیقه‌ای برای پرداخت به‌موقع اقساط وام نزد خود نگه می‌دارد،
· مال مرهونه یا رهینه: به مالی که در عقد رهن به وثیقه داده می‌شود، «مال مرهونه» یا «رهینه» گفته می‌شود، پس در اینجا سند ملک مشتری همان مال مرهونه خواهد بود.
از آنجایی‌که تنظیم قرارداد رهن با بانک و روند دریافت وام به‌وسیله سند رهنی و همچنین مراحل فک رهن سند در دفترخانه، مسئله بسیار حساسی است، توصیه می‌کنیم حتماً از وکلای باتجربه در امور بانکی مشاوره حقوقی بگیرید. اطلاع نداشتن از جزئیات حقوقی عقد رهن، می‌تواند تبعات منفی متعددی برای شما در پی داشته باشد. ازاین‌رو، افزون بر مطالعه این نوشته تأکید می‌کنیم از دانش و تجربه وکلای ما بهره بگیرید.
مدارک موردنیاز برای تنظیم سند رهنی
برای تنظیم‌کردن سند رهنی یک ملک، باید مدارک زیر را هنگام مراجعه به دفاتر اسناد رسمی در اختیار داشته باشید:
· مدارک هویتی طرفین
· اصل سند مالکیت ملک (سند شش‌دانگ)
· پایان کار ملک
· قرارداد منعقدشده رهن با بانک
· نامه استعلام مالکیت از سازمان ثبت‌اسناد
· استعلام از دارایی و پاسخ آن
در نحوه تنظیم سند رهنی در دفترخانه دقت داشته باشید که اگر هر یک از طرفین قرارداد، وکیل داشته باشند، اصل وکالت‌نامه نیز باید همراه مدارک بالا به سردفتر ارائه شود.
منظور از الزام به تنظیم سند رسمی ملک رهنی چیست؟
تصور کنید که اخیراً یک آپارتمان را خریده‌اید بدون اینکه استعلامات لازم را درمورد آن ملک دریافت کنید. در این میان، هنگام انتقال سند در دفترخانه، فروشنده حاضر نمی‌شود و متوجه می‌شوید که آپارتمان شما در رهن بانک است! در رهن بودن سند ملک نزد بانک به این معنی است که تا زمان فک رهن، سند ملک به شما منتقل نخواهد شد.
با این حساب تکلیف شمایی که برای خرید آپارتمان پول پرداخت کرده‌اید و حالا دستتان به جایی بند نیست، چه می‌شود؟ در اینجا شما به‌عنوان خریدار ملک رهنی 2 راه پیش رو دارید:
1. از فروشنده بخواهید که رضایت بانک را جلب کرده تا بانک ملک را از رهن خارج کند.
2. فروشنده را قانع کنید که تمام بدهی خود را یک‌باره به بانک بپردازد و از این طریق بتواند سند را از رهن بانک آزاد نماید.
حال اگر فروشنده هیچ یک از دو راهکار گفته‌شده را انجام ندهد، می‌توانید به دادگاه مراجعه کنید. خلاصه تمام حرفهای این قسمت به این صورت است که:
“الزام به تنظیم سند ملک رهنی هنگامی کاربرد دارد که خریدار ملک رهنی نتواند فروشنده را نسبت به انتقال سند رسمی به نام خویش مجاب کند. در این حالت، خریدار ضمن ارائه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک رهنی، از دادگاه می‌خواهد تا فروشنده را برای انتقال سند ملزم کند.”
بهتر است بدانید که فک رهن یعنی خارج‌کردن مال مرهونه از رهن. در همین راستا ما در سایت آموزش تصویری دعوای فک رهن را قرار داده‌ایم تا نکات سودمندی را راجع به آن فرا بگیرید.
نحوه اقامه دعوای الزام به تنظیم سند ملک رهنی
برای ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند با حفظ حقوق مرتهن، کافی است به دفاتر خدمات قضایی مراجعه کرده و ابتدا در سامانه ثنا ثبت‌نام کنید. پس از ثبت مشخصات فردی در ثنا، فرم دادخواست را از متصدی دفتر خدمات دریافت نموده و آن را بادقت فراوان تکمیل کنید. به‌خاطر داشته باشید که دادخواست مزبور را همراه با الزام فروشنده به فک رهن ملک و همچنین الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن، به دادگاه تقدیم کنید.
باهدف آسودگی خاطر شما عزیزان، وکلای تیم ما دادخواست مزبور را به‌صورت کاملاً استاندارد و حرفهای تدوین کرده‌اند. لازم به ذکر است که تنظیم متن دادخواست توسط وکیل، احتمال موفقیت در پرونده را به‌مراتب افزایش می‌دهد. چرا که کلمات بار معنایی و آثار حقوقی خاص خود را دارند و این وکیل است که می‌داند چگونه یک دادخواست بدون نقص را بنویسد.
آیا ملک در رهن بانک را می‌توانیم بفروشیم؟
پاسخ سؤال بالا با قطعیت، خیر است. به این دلیل که هرگونه انتقال یک ملک رهنی اعم از فروش، صلح، هبه و.. بدون رضایت طلبکار از لحاظ قانونی ممکن نیست. اگر شما ملکی که در رهن بانک دارید را به دیگری بفروشید، معامله انجام‌شده غیرنافذ محسوب می‌شود؛ یعنی صحت و اعتبار این معامله منوط به رضایت بانک است. به‌عنوان‌مثال، اگر بتوانید تمام بدهی باقی‌مانده خود را به بانک بپردازید، بانک نسبت به این معامله رضایت خواهد داد. در غیر این صورت، حتی ممکن است شما کلاهبردار تلقی شوید و به‌رغم آثار حقوقی این مسئله، در دادگاه‌های کیفری نیز علیه شما طرح شکایت شود.
و اما جمع‌بندی مطلب
نحوه تنظیم سند ملک در رهن، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک رهنی و هر آنچه درباره این گونه مسائل حقوقی موردنیاز شما است را در این مطلب شرح دادیم. در میان گفته‌های بالا، موضوع پراهمیتی را درباره قانونی نبودن فروش املاک رهنی مطرح کردیم. بر همین مبنا، واجب و ضروری است که پیش از خرید هرگونه مال منقول و غیرمنقول، استعلام‌های موردنیاز را مورد آن مال اخذ کنید تا در دام کلاهبرداران نیفتید.