امروز با بررسی شرایط طرح پرونده توسط وکیل کمیسیون ماده ۱۰۰ همراه شما هستیم.
در این نوشتار، علاوه بر پاسخگویی به بعضی از سوالات خانواده از منظر حقوقی، به معرفی وکیل کمیسیون ماده ۱۰۰ به عزیزان متقاضی خواهیم پرداخت.
سوالات مهم معرفی وکیل کمیسیون ماده ۱۰۰
- مدت زمان رسیدگی به پرونده کمیسیون ماده ۱۰۰ در کرج چند روز است؟
- آیا می توان دادخواست از سوی شاکی به کمیسیون ماده ۱۰۰ در کرج تقدیم نمود؟
- چه اشخاصی امکان طرح دعوا برای کمیسیون ماده ۱۰۰ در کرج را دارند؟
- دعاوی مربوط به امور کمیسیون ماده ۱۰۰ در کرج به کدام دادگاه ارجاع خواهد شد؟
- بهترین وکیل کمیسیون ماده ۱۰۰ چه ویژگی هایی دارد؟
کمیسیون ماده ۱۰۰ چیست؟
درواقع بزرگترین مرجع رسیدگی‌کننده به تخلفات ساختمانی از لحاظ ضوابط شهرسازی و ایمنی در حوزه شهری، کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری‌هاست.
اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰
- نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور (همان نماینده فرمانداری)
- یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری (نماینده دادگستری)
- نماینده شورای شهر
- نماینده شهرداری (حضور نماینده شهرداری فقط برای ارائه توضیحات است و حق رأی ندارد.)
روند اجرایی کمیسیون ماده ۱۰۰
شهرداری موارد تخلفات ساختمانی که افراد در احداث ساختمان مرتکب می‌شوند (تخلفات بدون داشتن جواز ساخت یا ساختن بدون در نظر گرفتن شرایط تعیین‌شده در جواز) را بر اساس گزارش ماموران شهرداری و همینطور شکایت اشخاص ذی‌نفعی که از تخلفات ساختمانی دچار ضرر شده‌اند را بررسی خواهد کرد. این بررسی با گرفتن لایحه دفاعی شخص در کمیسیون ماده ۱۰۰ انجام می‌شود و این کمیسیون آنها را از لحاظ رعایت ضوابط ایمنی و شهرسازی بررسی می‌کند.
جلسات کمیسیون ماده ۱۰۰ با حضور سه عضو رسمیت پیدا می‌کند و نماینده شهرداری فقط برای توضیح مسائل فنی و شهرسازی، بدون داشتن حق رأی حضور دارد . از فرد ذی‌نفع هم خواسته می‌شود توضیحات خود را به صورت مکتوب به کمیسیون ارائه دهد. البته در صورت لزوم، حضور شخص ذی‌نفع نیز بلامانع است. پس از بررسی موضوع، کمیسیون رأی را صادر می‌کند و این رأی قابل اعتراض است که در ادامه، شرایط و مرجع رسیدگی به اعتراض نیز ذکر می‌شود. کمیسیون ماده ۱۰۰ فقط به تخلفات ساختمانی که در محدوده شهرها رخ دهند رسیدگی می‌کند و تخلفات در حوزه روستایی در کمیسیون ماده ۹۹ بررسی می‌شود.
تبصره‌های ماده ۱۰۰
این ماده دارای ۱۱ تبصره به شرح زیر است:
تبصره ۱: در موارد تخلفات که از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی، تخریب تاسیسات و بناهایی خلاف مشخصات تعیین‌شده در پروانه ضروری باشد یا مواردی که بدون پروانه شهرداری ساختمان ساخته شده یا در حال شروع به ساختن است، به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون هایی که از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور و یکی از قضات دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر تشکیل شده، مطرح می‌شود. کمیسیون پس از گرفتن پرونده به ذی‌نفع اعلام می‌کند که ظرف ۱۰ روز، توضیحات خود را کتبی ارسال کند. پس از این ۱۰ روز، کمیسیون باید در مورد موضوع با حضور نماینده شهرداری که حق رأی ندارد و فقط برای ادای توضیح شرکت می‌کند، در مدت یک ماه تصمیم‌گیری کند.
در مواردی که شهرداری از ادامه ساخت ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می‌کند، باید حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری، موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح کند. در غیر این صورت، کمیسیون به تقاضای ذی‌نفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد. در صورتی که تصمیم کمیسیون بر تخریب تمام یا قسمتی از بنا باشد، مهلت مناسبی که نباید از دو ماه بیشتر باشد تعیین می‌شود. شهرداری باید این تصمیم را به مالک ابلاغ کند. هرگاه مالک در مهلت تعیین‌شده اقدام به تخریب بنا نکند، شهرداری رأسا اقدام می‌کند و هزینه آن را طبق مقررات آیین‌نامه اجرای وصول عوارض، از مالک دریافت می‌کند.
تبصره ۲: در موردی که اضافه بنا، بیشتر از مساحت زیربنای تعیین‌شده در پروانه ساختمانی که در حوزه استفاده از اراضی مسکونی باشد، کمیسیون می‌تواند در صورتی که تخریب اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (خیابان‌های اصلی یا خیابان‌های فرعی و یا کوچه بن‌باز یا بن‌بست) ضروری باشد، جریمه‌ای متناسب با نوع استفاده از فضای ایجادشده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی تعیین و رأی صادر کند. شهرداری نیز باید بر اساس آن جریمه را وصول کند. جریمه نباید از حداقل یک دوم ارز معاملاتی ساختمان کمتر و از سه برابر آن برای هر متر مربع بنای اضافی بیشتر باشد. در صورتی که مالک جریمه را نپردازد، شهرداری باید دوباره پرونده را به کمیسیون بازگرداند و تقاضای صدور رأی تخریب کند. کمیسیون در این مورد، رأی به تخریب صادر می‌کند.
تبصره ۳: در مورد اضافه بنا که اضافی بر مساحت تعیین‌شده در پروانه ساختمانی که در حوزه استفاده از اراضی تجارتی و صنعتی و اداری است، کمیسیون می‌تواند در صورتی که تخریب اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابان‌های اصلی یا خیابان‌های فرعی و یا کوچه‌های بن‌باز یا بن‌بست) ضروری باشد، جریمه‌ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجادشده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد، تعیین و رأی صادر کند. شهرداری نیز باید بر اساس آن جریمه را وصول کند. جریمه نباید از حداقل دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان کمتر و از چهار برابر آن برای هر متر مربع بنای اضافی ایجادشده، بیشتر باشد. در صورتی که مالک جریمه را نپردازد، شهرداری باید پرونده را به کمیسیون بازگرداند و تقاضای صدور رأی به تخریب کند. کمیسیون در این مورد رأی به تخریب صادر می‌کند.
تبصره ۴: در مورد ساخت بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه، در صورتی که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد، کمیسیون می‌تواند رأی به پرداخت جریمه توسط مالک دهد. مبلغ جریمه به ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز، یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی آن (در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد)، هر کدام که مبلغ آن بیشتر است، خواهد بود. سپس، بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام کند. با اضافه بنای زائد بر تراکم مجاز، بر اساس تبصره‌های ۲ و ۳ عمل می‌شود.
تبصره ۵: در مورد نساختن پارکینگ و یا ساختن پارکینگی که قابل استفاده یا اصلاح و بازسازی هم نیست، کمیسیون می‌تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ، جریمه‌ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد (مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش، ۲۵ مترمربع است)، رأی صادر کند. شهرداری باید این جریمه را بگیرد و برگ پایان کار ساختمان را صادر کند.
تبصره ۶: در مورد تجاوز به معابر شهری (پیاده‌رو، کوچه و خیابان) مالکین باید در زمان نوسازی بر اساس پروانه ساختمان و طرح‌های تصویب‌شده، برهای اصلاحی را رعایت کنند. در صورتی که برخلاف پروانه یا بدون پروانه، تجاوزی در این مورد انجام شود، شهرداری باید از ادامه ساخت و ساز جلوگیری کند و پرونده را به کمیسیون ارسال کند. به تخلفات دیگر مثل رعایت نکردن اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در ساختمان هم کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ رسیدگی می‌کنند.
تبصره ۷: مهندسان ناظر ساختمانی باید به پروژه‌های ساخت ساختمان که به مسئولیت آنها انجام می‌شود، از نظر مطابقت ساختمان با مشخصات تعیین‌شده در پروانه، نقشه‌ها و محاسبات فنی همراه آن، به طور مستمر نظارت کنند و در پایان کار، مطابقت ساختمان با پروانه، نقشه و محاسبات فنی را گواهی کنند. در صورتی که مهندس ناظر موضوعی را بر خلاف واقعیت گواهی کند و یا تخلفی را به موقع به شهرداری اعلام نکند و این موضوع در نهایت در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح شود و رأی به جریمه یا تخریب ساختمان داده شود، شهرداری باید این امر را به نظام معماری و ساختمانی گزارش دهد. شورای انتظامی نظام مذکور باید در صورت اثبات تقصیر، برابر قانون نظام معماری و ساختمانی، مهندس ناظر را با توجه به اهمیت موضوع، به شش ماه تا سه سال محرومیت از کار و در صورتی که دوباره مرتکب تخلفی شود که رأی به تخریب توسط کمیسیون برای آن صادر شود، به حداکثر مجازات محکوم کند. این محکومیت از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در پروانه اشتغال درج و در یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار اعلام می‌شود. شهرداری باید تا صدور رأی محکومیت و به محض مطلع شدن از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده به کمیسیون ماده ۱۰۰، به مدت حداکثر شش ماه از گرفتن گواهی امضاء مهندس ناظر مربوط به ساختمان برای صدور پروانه ساختمان شهرداری، خودداری کند.ماموران شهرداری هم باید به ساختمان‌ها نظارت کنند و درصورتی که به موقع از تخلف در پروانه جلوگیری نکنند و یا در مورد صدور گواهی انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقصیر شوند، طبق مقررات قانونی به تخلف آنان رسیدگی می‌شود و در صورتی که عمل ارتکابی مهندسان ناظر و مأموران شهرداری واجد جنبه جزایی هم باشد، قابل تعقیب است. در مواردی که شهرداری باید از عملیات ساختمانی جلوگیری کند ولی دستورش اجرا نمی‌شود، می‌تواند با استفاده از ماموران اجرائیات و در صورت لزوم ماموران انتظامی، برای متوقف کردن عملیات ساختمانی اقدام کند.
تبصره ۸: دفاتر اسناد رسمی باید قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمان‌ها گواهی پایان ساختمان و در مورد ساختمان‌های ناتمام، گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده، ملاحظه و مراتب را در سند قید کنند.
تبصره ۹: ساختمان‌هایی که پروانه ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است، از شمول تبصره یک ماده صد شهرداری معاف هستند.
تبصره ۱۰: در مورد آراء صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، هر زمان شهرداری یا مالک یا قائم مقام او از تاریخ ابلاغ رأی ظرف ۱۰ روز نسبت به آن رأی اعتراض کند، مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده ۱۰۰ خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی است که در صادر کردن رأی قبلی شرکت داشته‌اند. رأی این کمیسیون، قطعی (غیرقابل اعتراض) است.
تبصره ۱۱: آیین‌نامه ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری و تصویب انجمن شهر (شورای شهر) در مورد گرفتن جرائم قابل اجرا است و این ارزش معاملاتی سالی یک بار قابل تجدیدنظر خواهد بود.
انواع تخلفات ساختمانی در ساختمان‌ها
در تخلفات ساختمانی، احداث ساختمان یا بدون مجوز انجام می‌گیرد و یا از آنچه در مجوز مقرر شده، تخطی صورت می‌گیرد. اما به طور دقیق‌تر می‌توان به برخی از این تخلفات اشاره کرد:
- احداث بنا بدون پروانه
- احداث طبقه (طبقات) بیشتر از تعداد تعیین‌شده در پروانه
- تجاوز به معابر شهری
- رعایت نکردن ضوابط فنی، بهداشتی و شهرسازی در ساختمان و عدم استحکام و مقاومت بنا
- تخلف مهندس ناظر ساختمان
- عدم احداث پارکینگ یا احداث پارکینگ فاقد کاربری
- تغییر نوع کاربری بنا (مثلا تغییر کاربری مسکونی به تجاری)
- احداث بنا در مناطق ممنوعه
- ساختن بنا بیشتر از سطح اشغال مجاز
- احداث اعیان (بنا) بیشتر از مساحت تعیین‌شده در پروانه
انواع ضمانت اجرای تخلفات ساختمانی
به طور کلی ضمانت‌های اجرایی که در ماده صد قانون شهرداری آمده را می‌توان در این دسته‌ها بررسی کرد:
- تخریب و قلع بنا: در صورتی که بنای ساخته‌شده مخالف با اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی باشد، حکم به تخریب بنا توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ صادر می‌شود .
- جریمه: چنانچه نظر کمیسیون پس از شنیدن نظرات کارشناسان مربوطه بر این باشد که اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی رعایت شده است و تخریب بنا ضروری نیست، رأی به گرفتن جریمه می‌دهد که مقدار آن برابر با آنچه در تبصره‌های ماده صد ذکر شده، تعیین می‌شود.
- ساختن بنای اضافه بر میزان تعیین‌شده در پروانه: در این مورد، چنانچه تخریب بنا ضروری نباشد، کمیسیون رأی به اخذ جریمه مطابق با آنچه در تبصره ۳ ماده ۱۰۰ ذکر شد، صادر می‌کند.
- تغییر کاربری ملک: در این تخلف مالک، ساختمانی مخالف با نوع کاربری تعیین‌شده در پروانه می‌سازد. به عنوان مثال، کاربری ذکرشده در پروانه از نوع مسکونی است ولی مالک، ساختمانی برای محل تجارت و کسب و کار می‌سازد. در این حالت، کمیسیون در مورد تعطیل کردن محل کسب و تجارت تصمیم‌گیری می‌کند.
- تخلف عدم استحکام بنا: در این حالت، مالک اصول و مقررات فنی و معماری را رعایت نکرده است و کمیسیون رأی به تخریب بنا می‌دهد.
- تخلف در نساختن پارکینگ و یا ساختن پارکینگ غیرقابل استفاده: ضمانت اجرای این تخلف در تبصره ۵ ماده ۱۰۰ آمده است که چنانچه قابل اصلاح نباشد، کمیسیون رأی به گرفتن جریمه می‌دهد.
مرجع شکایت از تصمیم‌های کمیسیون ماده ۱۰۰
تصمیم‌های قطعی (غیرقابل اعتراض) کمیسیون ماده ۱۰۰، مطابق بند ۲ ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری قابل شکایت و اعتراض در دیوان عدالت اداری هستند.
اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰
شهرداری و مالک یا قائم مقام او می‌توانند ظرف مدت ۱۰ روز بعد از ابلاغ، به آراء کمیسیون ماده ۱۰۰ اعتراض کنند. مرجع رسیدگی به این اعتراض، کمیسیون دیگر ماده صد (کمیسیون تجدیدنظر) خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی است که در صدور رأی قبلی شرکت داشته‌اند. رأی این کمیسیون قطعی (غیرقابل اعتراض) است.
وکیل کمیسیون ماده ۱۰۰
با توجه به پیچیدگی‌هایی که در دعاوی و شکایات موضوع ماده صد قانون شهرداری وجود دارد، وکیل در این راه نقش اساسی در احقاق حق افراد ایفا می‌کند. وکیل ماده ۱۰۰، یک وکیل پایه یک دادگستری است که می‌تواند به صورت تخصصی در دعاوی ماده صد شهرداری فعالیت داشته باشد.
تخلیه ید چیست؟
معمولا مستأجر می‌تواند پس از اتمام مدت اجاره، با رضایت مالک اجاره‌نامه خود را تمدید کند. امّا گاهی پیش می‌آید که مستأجر از این کار خودداری کرده و ملک را تخلیه نمی‌کند. در این حالت مالک باید برای تصرف مال خود در دادگاه از طریق طرح دعوای تخلیه ید اقدام کند.
به عبارت ساده‌تر، دعوای تخلیه ید برای پایان دادن به تصرف غیرمجاز مستأجر پس از اتمام مدت اجاره است که در صورت صدور حکم توسط مأموران اجرایی، انجام می‌شود.
خلع ید چیست؟
بعضی اوقات هیچ قرارداد معتبری بین مالک و مستأجر یا فرد تصرف‌کننده وجود ندارد و اگر صاحب ملک بخواهد مال خود را از تصرف شخص دوم خارج کند، باید در محکمه از طریق طرح دعوای خلع ید اقدام کند. در این دعوا فرد مالک باید ابتدا مالکیت خود را از طریق سند رسمی یا هر مدرک دیگری اثبات کند و سپس ثابت کند که فرد متصرف، ملک را بدون رضایت و به صورت غیرقانونی در اختیار گرفته است.
تفاوت خلع ید و تصرف عدوانی
در طرح دعوا باید حتما در نظر داشته باشید که به دلیل شباهت زیاد این دو دعوا، خلع ید معمولا با دعوای تصرف عدوانی اشتباه گرفته می‌شود و اگر در ثبت دادخواست برای دادگاه عنوان اشتباه ثبت کنید، ممکن است دادخواست شما رد شود. در ادامه تفاوت‌های اصلی این دو را می‌خوانید:
- اساسی‌ترین تفاوت خلع ید و تصرف عدوانی این است که دعوای خلع ید می‌تواند هم در مورد اموال منقول و هم در مورد اموال غیرمنقول مطرح شود؛ در حالی که دعوای تصرف عدوانی فقط برای اموال غیرمنقول از قبیل: زمین، ساختمان و… کاربرد دارد.
- برای لازم‌الاجرا شدن خلع ید حتما باید رأی قطعی صادر شود، امّا در مورد عدوانی چنین نیست و بلافاصله پس از صدور حکم، قابل اجرا است و نیازی به صدور اجراییه ندارد.
- دعوای تصرف عدوانی از دعاوی غیرمالی محسوب شده و هزینه دادرسی آن بر این اساس تعیین می‌شود، امّا در دعوای خلع ید هزینه دادرسی بر اساس قیمت مال مورد دعوا معیّن خواهد شد.
- در دعاوی خلع ید اساس مالک بودن شاکی بررسی می‌شود و در تصرف عدوانی صحبت از سابقه تصرف است. به عبارتی در دعوای خلع ید فرد باید حتما ثابت کند که صاحب اصل مال است، امّا در تصرف عدوانی مالکیت منافع مال موردنظر نیز کفایت می‌کند.
تفاوت تخلیه ید و خلع ید
برای این که در طرح دعوا، خلع ید و تخلیه ید را با هم اشتباه نگیرید، تفاوت‌های این دو را در ادامه بخوانید:
- دعوای خلع ید بر علیه کسی به کار می‌رود که به صورت غیرقانونی و بدون رضایت مالک، ملک را در اختیار گرفته است، امّا دعوای تخلیه ید بر علیه فردی است که از ابتدا غاصب نبوده است، یعنی برای تصرف مال قرارداد و اجاره‌نامه‌ای وجود داشته که مدت آن به پایان رسیده و فرد حاضر به تخلیه ملک نیست.
- دعوای خلع ید از دعاوی مالی به حساب می‌آید؛ در حالی که تخلیه ید یک دعوای غیرمالی است. بنابراین هزینه دادرسی تخلیه ید کمتر است.
- مرجع رسیدگی به دعوای خلع ید، دادگاه عمومی منطقه‌ای است که ملک در آن واقع شده است. امّا در مورد تخلیه ید، شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی دارد. بنابراین در مورد تخلیه ید، دستور تخلیه و در مورد خلع ید حکم تخلیه صادر می‌شود.
وکیل کمیسیون ماده ۱۰۰
در صورتی که نیاز به وکیل تخصصی در موضوع خانواده کرج دارید با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید.
خدمات دفتر وکالت ما
- مشاوره حقوقی در تمامی موضوعات قابل طرح در دادگاه های ایران
- تهیه و تنظیم انواع دادخواست و لایحه برای دادگاه حقوقی
- تهیه و تنظیم شکواییه و لایحه برای دادسراها و دادگاه های کیفری
- مطالعه پرونده و تنظیم لایحه تخصصی تجدیدنظرخواهی
- مطالعه پرونده و تنظیم لایحه تخصصی درخواست اعاده دادرسی کیفری و حقوقی
- مطالعه پرونده و تهیه دادخواست یا درخواست فرجام خواهی به صورت تخصصی
- تنظیم صورتجلسات در طلاق توافقی و سایر توافقات
- تهیه و تنظیم سازش نامه توافق نامه و انواع قرارداد در حقوق داخلی
- مشاوره حقوق بین الملل و حقوق مهاجرت
- معرفی وکیل در سایر کشورها برای انجام موضوع اقامت و تابعیت اتباع ایرانی
- قبول وکالت در پرونده های بین المللی
- قبول وکالت در پرونده های داخلی
- قبول وکالت در پرونده های ایرانیان مقیم خارج از کشور
- قبول وکالت در پرونده های سرمایه گذاری در خارج از کشور به منظور اخذ اقامت
- داوری در تمامی قراردادهای داخلی و بین المللی
- اجرای رای داوری، قبول ابطال رای داوری در دادگاه های ایران و دادگاه های بین المللی