در این مقاله قصد داریم به پاسخ این سوال که حقوق مستاجر در زمان تخلیه شامل چه مواردی است و سایر نکات آن بپردازیم:
در مقاله قرارداد اجاره چیست به بیان اجمالی اجاره و نکات آن پرداختیم. حقوق مستاجر در زمان تخلیه ملک نیز امری بسیار مهم و حیاتی است و صاحبخانه (موجر) و همچنین نهادهای مربوطه باید آن را در نظر بگیرند.
حقوق مستاجر باید توسط نهادهای خاص پیگیری و اجرا گردد. اما شاید این سوال برای شما هم پیش بیاید که حقوق مستاجر در زمان تخلیه چیست و چه کسی یا کسانی باید آن را رعایت یا از آن دفاع کنند؟ در ادامه این مطلب قصد داریم شما را با این موضوع بیشتر آشنا کنیم.
حقوق مستاجر در زمان تخلیه چیست؟
اجاره یکی از قراردادهای پرکاربرد در روابط حقوقی امروز است که بر اساس آن مستاجر مالک منافع ملک مورد اجاره می‌شود و در ازای استفاده از آن مبلغی به عنوان اجاره‌بها به موجر پرداخت می‌کند که این قرارداد تحت قوانین مدنی و مقررات مربوط به روابط موجر و مستاجر تنظیم خواهد شد.
در چارچوب این قرارداد هر دو طرف یعنی مستاجر و موجر تعهدات و وظایفی دارند که باید به آن‌ها پایبند باشند. اما گاهی ممکن است مستاجر به تعهدات خود عمل نکند و مشکلاتی برای موجر به وجود بیاورد. در چنین مواقعی، قانون‌گذار راهکارهایی را برای موجر پیش‌بینی کرده که از مهم‌ترین آن‌ها می‌توان به دریافت حکم و دستور تخلیه مستاجر از ملک اشاره کرد. این در حالیست که طی این قرارداد قوانینی هم برای مستاجر مدنظر گرفته شده است.
حقوق مستاجر شامل چه مواردی است؟
همانطور که اشاره شد مستاجر حقوق مشخصی دارد که باید موجر از آن آگاهی داشته باشد. اما در صورت هر گونه مشکل و برآورده نشدن حق و حقوق، مستاجر می‌تواند آن را طلب کند. برای این منظور و آگاهی از روند باید حتما از یک وکیل مجرب مشاوره حقوقی دریافت کنید تا بهترین نتیجه را بدست آورید.
اما به طور کلی حقوق مستاجر در قرارداد اجاره شامل موارد زیر است:
1-حق استفاده از ملک اجاره ای
مستاجر بر اساس قرارداد اجاره حق دارد از ملک مورد اجاره استفاده کند. این استفاده باید در چارچوب قرارداد و توافقات صورت گیرد و مستاجر نمی‌تواند خارج از این حد و حدود عمل کند.
2-حق اجاره مجدد ملک
طبق ماده 474 قانون مدنی مستاجر می‌تواند ملک اجاره‌ای را به دیگری اجاره دهد مگر اینکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد. این به معنای آن است که مستاجر می‌تواند با رعایت شرایط قرارداد ملک را به شخص دیگری واگذار کند.
3-مسئولیت تعمیرات ملک
بر اساس مواد 485 و 486 قانون مدنی مسئولیت تعمیرات کلی و اساسی وهمچنین مخارج مربوط به ملک اجاره‌ای بر عهده موجر است مگر اینکه در قرارداد به‌طور خاص به‌گونه‌ای دیگر توافق شده باشد.
در صورتی که ملک نیاز به تعمیرات ضروری داشته باشد و تاخیر در انجام آن‌ها باعث ضرر به موجر گردد مستاجر نمی‌تواند جلوی تعمیرات را بگیرد. همچنین اگر به دلیل انجام تعمیرات، مستاجر نتواند از ملک استفاده کند حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. در این صورت آگاهی از شرایط فسخ پیش از موعد اجاره امری مهم و حیاتی است.
4-حق بازپس‌گیری ودیعه
در صورتی که مستاجر مبلغی را به عنوان ودیعه به موجر پرداخت کرده باشد حق دارد پس از پایان مدت اجاره و تخلیه ملک این مبلغ را از موجر دریافت کند. موجر موظف است بدون تاخیر و در صورت عدم وجود خسارت به ملک ودیعه را به مستاجر بازگرداند.
رعایت این حقوق و مقررات از سوی موجر و بنگاه‌های املاک ضروری است تا حقوق مستاجر محفوظ بماند و هر دو طرف از قرارداد اجاره رضایت داشته باشند. این قوانین به منظور ایجاد تعادل و عدالت در روابط اجاره‌ای تدوین شده و باید به‌دقت رعایت شوند. با درک و آگاهی از این حقوق مستاجران می‌توانند با اطمینان بیشتری اقدام به اجاره ملک نمایند و از حمایت‌های قانونی برخوردار شوند.
مستاجر چه زمانی می تواند از موجر (صاحبخانه) شکایت داشته باشد؟
طبق ماده 12 قانون روابط موجر و مستاجر مواردی وجود دارد که در آن‌ها مستاجر می‌تواند از دادگاه درخواست صدور حکم به فسخ اجاره را نماید. این موارد به منظور حفاظت از حقوق مستاجر و تضمین شرایط منصفانه برای وی تنظیم شده‌اند. در ادامه به توضیح این موارد می‌پردازیم:
1-عدم انطباق عین مستاجره با اوصاف مندرج در اجاره نامه
اگر ملکی که به مستاجر اجاره داده شده با اوصاف و شرایطی که در اجاره‌نامه ذکر شده است، مطابقت نداشته باشد، مستاجر می‌تواند با استناد به ماده 415 قانون مدنی و با وجود شرایط فسخ اجاره، از دادگاه درخواست فسخ قرارداد را داشته باشد.
2-حادث شدن عیب در عین مستاجره
در صورتی که در طول مدت اجاره عیبی در ملک اجاره‌ای به وجود آید که آن را از قابلیت استفاده خارج کند و رفع این عیب نیز ممکن نباشد مستاجر حق دارد از دادگاه درخواست فسخ اجاره را کند.
3-بازگشت ودیعه در زمان تخلیه ملک
اگر مستاجر در زمان عقد قرارداد اجاره مبلغی را به عنوان ودیعه به موجر پرداخت کرده باشد موجر موظف است این مبلغ را هنگام تخلیه ملک به مستاجر بازگرداند. عدم انجام این تعهد می‌تواند یکی از دلایل درخواست فسخ اجاره توسط مستاجر باشد.
4-وجود حق فسخ اجاره برای مستاجر
در مواردی که مطابق با شرایط مندرج در قرارداد اجاره، حق فسخ برای مستاجر محقق شود وی می‌تواند از این حق استفاده کرده و از دادگاه درخواست صدور حکم فسخ اجاره را نماید.
5-فوت مستاجر و درخواست فسخ از سوی ورثه
در صورت فوت مستاجر در طول مدت اجاره، ورثه مستاجر می‌توانند در صورت تمایل از دادگاه درخواست فسخ اجاره را نمایند. در این خصوص می‌توانید مقاله وضعیت اجاره بعد از فوت موجر یا مستاجر را مطالعه کنید.
6-خرابی یا مضرات بهداشتی ملک
اگر ملک اجاره‌ای به طور کامل یا جزئی در معرض خرابی باشد و امکان تعمیر آن وجود نداشته باشد یا این که برای بهداشت و سلامت مضر باشد و نیاز به تخریب داشته باشد مستاجر می‌تواند درخواست فسخ اجاره را از دادگاه مطرح کند.
رعایت این موارد از سوی موجر و مستاجر ضروری است تا حقوق هر دو طرف در چارچوب قانون حفظ شود. آگاهی از این حقوق و تعهدات باعث می‌شود تا مستاجران بتوانند در شرایطی منصفانه و با اطمینان خاطر نسبت به اجاره ملک اقدام نمایند و در صورت بروز مشکلات از حمایت قانونی برخوردار شوند.
این قوانین به منظور ایجاد تعادل و عدالت در روابط اجاره‌ای تدوین شده‌اند و باید به‌دقت رعایت شوند تا هم موجر و هم مستاجر از قرارداد خود رضایت داشته باشند.
جمع‌بندی
پس از اتمام قرارداد اجاره و عدم تمدید آن اگر مالک پول رهن یا ودیعه را به مستاجر ندهد، مستاجر نمی‌تواند به‌طور قانونی از تخلیه ملک خودداری کند. حتی اگر ودیعه بازگردانده نشود مستاجر باید ملک را تخلیه کرده و سپس با ارائه مدارک مبنی بر عدم پرداخت ودیعه از مالک شکایت کند. در غیر این صورت، قانون شکایت مستاجر را نخواهد پذیرفت.
همچنین اگر مستاجر پس از پایان قرارداد بدون اجازه مالک در ملک بماند موجر می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و علاوه بر درخواست تخلیه جریمه و خسارت این مدت را نیز از مستاجر مطالبه نماید. بنابراین، رعایت مقررات قانونی در تخلیه ملک و پیگیری حقوق از طریق مراجع قانونی ضروری است.