در این مقاله قصد داریم به بررسی عدم تخلیه مستاجر بعد از اتمام قرارداد و شرایط آن بپردازیم:
یکی از مهم‌ترین سوالات کاربران در مورد املاک استیجاری این است که اگر مستاجر پس از پایان مدت قرارداد خانه را تخلیه نکند چه باید کرد؟ به موجب ماده 494 قانون مدنی عقد اجاره جزء عقود موقت است و با پایان یافتن مدت قرارداد به پایان می‌رسد. در حقیقت پس از پایان یافتن مهلت قرارداد اجاره مستاجر هیچ حقی برای ادامه تصرف ملک نداشته و هیچ قانونی در این خصوص از او حمایت نمی‌کند و باید به هر طریقی خانه را به مالک تحویل و تخلیه کند. اما اگر به عنوان مالک با عدم تخلیه مستاجر بعد از اتمام قرارداد روبرو شدیم چاره چیست؟ چگونه باید ملک را بازگردانیم؟ در ادامه با ما همراه باشید.
آیا صاحبخانه میتواند مستاجر را بیرون کند؟
احتمالاً بارها این را از دهان بسیاری از مستاجرها شنیده باشید که می‌گویند: صاحبخانه هیچ کاری نمی‌تواند بکند و ما را بیرون بیندازد!“ اما آیا واقعا صاحبخانه میتواند مستاجر را بیرون کند یا خیر؟ اصلا در چه شرایطی چنین چیزی ممکن خواهد بود؟
در پاسخ به این سوال که آیا صاحبخانه میتواند مستاجر را بیرون کند؟ باید بگوییم بله، صاحبخانه میتواند مستاجر را بیرون کند اما این اقدام باید مطابق با قوانین و مقررات مربوط به اجاره و تخلیه ملک باشد.
در ایران فرآیند تخلیه مستاجر پس از اتمام قرارداد اجاره یا در شرایط خاصی که قانون اجازه می‌دهد دارای مراحل و شرایط خاصی است. به طور کلی صاحبخانه در شرایط خاص از طریق مراحل قانونی زیر میتواند اقدام به بیرون کردن مستاجر بکند:
1. انقضاء مدت قرارداد اجاره
طبق ماده 494 قانون مدنی با پایان یافتن مدت قرارداد عقد اجاره پایان می‌یابد و مستاجر باید ملک را تخلیه کند. اگر مستاجر پس از اتمام مدت قرارداد ملک را تخلیه نکند و بدون اجازه مالک ملک در تصرف خود نگه دارد مالک میتواند برای تخلیه ملک اقدام کند و مستحق اجرت‌المثل خواهد بود.
2. اطلاع رسانی به مستاجر
صاحبخانه باید ابتدا به مستاجر اطلاع دهد که مدت قرارداد به پایان رسیده و از او بخواهد ملک را تخلیه کند. این اطلاع‌رسانی معمولاً به صورت کتبی انجام می‌شود.
3. اقامه دعوا در دادگاه
اگر مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند صاحبخانه باید به دادگاه مراجعه کند و درخواست تخلیه ملک را بدهد. دادگاه پس از بررسی مدارک و شرایط حکم تخلیه را صادر می‌کند. جهت آشنایی بیشتر می‌توانید مقاله چگونه دستور تخلیه فوری بگیریم؟ را مطالعه نمایید.
4. اجرای حکم تخلیه
پس از صدور حکم تخلیه توسط دادگاه صاحبخانه میتواند از اجرای احکام دادگستری بخواهد حکم تخلیه را اجرا کند. مأموران اجرای احکام با هماهنگی پلیس و رعایت اصول قانونی ملک را تخلیه خواهند کرد.
5. موارد خاص تخلیه قبل از پایان مدت قرارداد
در برخی موارد خاص صاحبخانه میتواند قبل از پایان مدت قرارداد درخواست تخلیه کند مانند:
· عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر
· استفاده غیرمجاز یا غیرقانونی از ملک توسط مستاجر
· نقض شروط قرارداد توسط مستاجر
در چنین مواردی نیز صاحبخانه باید ابتدا به مستاجر اخطار دهد و سپس در صورت عدم اصلاح وضعیت توسط مستاجر به دادگاه مراجعه کند.
نکات مهم که باید قبل از درخواست حکم تخلیه بدانید!
· مشاوره حقوقی: پیش از درخواست تخلیه و اجرای این حکم برای پیشبرد کارهای خود به صورت قانونی و بی‌عیب و نقص داشتن یک مشاوره حقوقی ضروری است. در چنین شرایطی مشاور یا وکیل حقوقی کلیه کارهای مربوط به درخواست و اجرای فوری آن را برایتان می‌گیرد.
· احترام به حقوق مستاجر: حتی در صورت لزوم تخلیه باید به حقوق مستاجر احترام گذاشته شود و تمامی مراحل قانونی رعایت گردد.
· مدارک مستند: داشتن مدارک مستند و قانونی مانند قرارداد اجاره، رسیدهای پرداخت اجاره و اخطارهای ارسال شده به مستاجر اهمیت زیادی دارد.
درخواست تخلیه با قرارداد اجاره عادی
در قراردادهای اجاره عادی یا غیررسمی که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده‌اند موجر میتواند با رعایت شرایط مشخصی که در قوانین پیش‌بینی شده است دستور تخلیه ملک خود را از شورای حل اختلاف درخواست نماید. این فرآیند معمولاً ظرف دو هفته انجام می‌شود.
قراردادهای عادی می‌توانند به صورت دستی و بر روی یک برگ تنظیم شوند یا در دفاتر آژانس‌های املاک تهیه گردند. از نظر حقوقی بین این دو نوع قرارداد تفاوتی وجود ندارد و هر دو به عنوان قرارداد عادی شناخته می‌شوند. البته برای اینکه قرارداد اجاره قابل استناد باشد باید شرایط لازم را داشته و به امضای دو نفر شاهد ممهور شده باشد.
برای درخواست دستور تخلیه موجر باید دادخواستی تهیه کند که حاوی اطلاعات زیر باشد:
· نام و نام خانوادگی مالک و مستاجر
· مشخصات دقیق ملک اجاره شده (عین مستاجره)
· تاریخ قرارداد اجاره
· مدارک مثبت مالکیت
این دادخواست باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت شود. پس از ثبت دادخواست شورای حل اختلاف به موضوع رسیدگی کرده و در صورت احراز شرایط لازم دستور تخلیه ملک را صادر می‌کند.
نکات مهم:
· رعایت شرایط قانونی: قرارداد اجاره باید تمامی شرایط قانونی را دارا باشد تا موجر بتواند درخواست تخلیه را مطرح کند.
· امضای شهود: وجود امضای دو نفر شاهد در قرارداد اجاره الزامی است تا اعتبار قانونی داشته باشد.
· مدارک مستند: داشتن مدارک مستند از جمله سند مالکیت و قرارداد اجاره برای ارائه به شورای حل اختلاف ضروری است.
· پیگیری قانونی: در صورت بروز هرگونه اختلاف یا عدم همکاری مستاجر پیگیری مراحل قانونی از طریق مشاوره با وکیل متخصص میتواند فرآیند را تسهیل کند.
با توجه به این نکات، موجر میتواند با اطمینان بیشتری درخواست تخلیه ملک را مطرح کرده و حقوق خود را پیگیری نماید.
درخواست تخلیه با قرارداد اجاره رسمی
استفاده از اجاره‌نامه رسمی که در دفتر اسناد رسمی به ثبت می‌رسد دارای مزایای متعددی است که این نوع قراردادها را بسیار قابل استنادتر و معتبرتر می‌سازد. اجاره‌نامه‌های رسمی از نظر تاریخ سند رسمی معتبر بوده و لازم‌الاجرا هستند. این بدان معناست که اگر مستاجر در موعد تعیین شده در اجاره‌نامه ملک مورد اجاره را تخلیه نکند یا اجاره‌بها را در موعد مقرر پرداخت نکند موجر میتواند به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره مراجعه کرده و تقاضای صدور اجرائیه کند.
دفترخانه نیز اجرائیه را صادر و به دایره اجرای ثبت ارسال می‌کند. این پروسه با یک بار مراجعه مالک به دفترخانه، حداکثر ظرف 48 ساعت اداری انجام می‌شود و اداره اجرا نیز مفاد سند را اجرا کرده و ملک را تخلیه یا اجاره بها را از مستاجر وصول می‌کند.
مزایای وجود اجاره نامه رسمی
وجود اجاره نامه رسمی، مزایا و ویژگی های مثبت زیادی دارد، من جمله:
· قابلیت استناد: این اجاره‌نامه‌ها به عنوان اسناد رسمی معتبر بوده و می‌توان در دادگاه به آن‌ها استناد کرد.
· لازم‌الاجرا بودن: در صورت تخلف مستاجر، موجر میتواند با مراجعه به دفترخانه و درخواست صدور اجرائیه به سرعت حق خود را احقاق کند.
· سرعت در اجرا: فرآیند تخلیه یا وصول اجاره‌بها از طریق دفاتر اسناد رسمی و اداره اجرا با سرعت بیشتری نسبت به قراردادهای عادی انجام می‌شود.
· عدم تأثیر مرور زمان: این اجاره‌نامه‌ها تحت تأثیر مرور زمان قرار نمی‌گیرند و همیشه معتبر هستند.
· غیرقابل انکار و تردید: اجاره‌نامه‌های رسمی نمی‌توانند مورد انکار یا تردید قرار گیرند و همیشه قابل اثبات هستند.
· دقت در تنظیم: در تنظیم اجاره‌نامه رسمی تمامی شرایط از جمله حق کسب و پیشه و تجارت، نوع کسب و کار و واگذاری به غیر به دقت مشخص و ذکر می‌شوند بنابراین جایی برای تکذیب یا رد وجود نخواهد داشت.
بزرگترین مزیت تنظیم اجاره‌نامه رسمی احقاق حق مالک در کوتاه‌ترین مدت با ضریب اطمینان بالا است. تنظیم این نوع قراردادها با دقت و شفافیت بیشتری انجام می‌شود که باعث کاهش احتمال بروز اختلافات می‌گردد. برای بهره‌مندی از این مزایا، توصیه می‌شود که اجاره‌نامه‌ها به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شوند تا حقوق و تعهدات طرفین به طور کامل و دقیق مشخص گردد و در صورت بروز هرگونه اختلاف فرآیند احقاق حق با سرعت و کارایی بیشتری انجام شود.
درخواست تخلیه ملک تجاری
یکی از پرونده‌های رایج در دادگاه‌ها مربوط به پرونده درخواست تخلیه ملک تجاری پس از پایان یافتن تاریخ قرارداد اجاره است. به طور کلی در املاک تجاری درخواست تخلیه ملک به چندین دلیل مختلف میتواند اتفاق بیفتد. در چنین شرایطی گاها به نفع مستاجر و گاها به نفع موجر است. برای آشنایی بیشتر با درخواست تخلیه ملک تجاری و همچنین مراحل آن پیشنهاد می‌کنیم همین حالا مقاله مراحل اخذ دستور تخلیه ملک تجاری را مطالعه کنید.
آیا مالک حق دریافت غرامت یا خسارت از مستاجر را دارد؟
در صورتی که موجر مدعی وارد شدن خسارت به ملک خود توسط مستاجر باشد یا مستاجر بدهی‌هایی مانند قبوض و شارژ ساختمان داشته باشد مالک یا موجر نمی‌تواند به صورت شخصی و خودسرانه این مبالغ را از ودیعه مستاجر کسر کند. برای احقاق حق خود موجر باید به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست مطالبه ضرر و زیان را به میزان مبلغ مورد ادعای خود به مرجع قضایی صالح تقدیم کند.
در چنین حالتی دایره اجرای دستور تخلیه تمام مبلغ ودیعه را به مستاجر تسلیم نخواهد کرد. به جای آن مبلغ ودیعه تا زمان صدور رای دادگاه در امانت باقی می‌ماند. پس از صدور رای دادگاه مطالبات موجر از مبلغ ودیعه کسر شده و مابقی مبلغ به مستاجر مسترد می‌شود. این روش تضمین می‌کند که حقوق هر دو طرف به طور عادلانه و قانونی حفظ شود و هیچ‌گونه بی‌عدالتی در کسر مبالغ از ودیعه صورت نگیرد.
مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه کجاست؟
براساس قانون شورای حل اختلاف رسیدگی به درخواست تخلیه ملک مسکونی به عهده این شورا می‌باشد، مگر اینکه قرارداد اجاره مربوط به دوایر، سازمان‌ها و نهادهای دولتی باشد که در این صورت، وظیفه رسیدگی به این نوع قراردادها بر عهده دادگاه است. این تفاوت در رسیدگی به تخلیه ملک‌های مسکونی بر اساس نوع مالکیت و استفاده از ملک تعیین می‌شود.
در مورد قراردادهای اجاره مربوط به املاک تجاری که تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی هستند مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست تخلیه دادگاه محل است. این امر به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی و مالی مرتبط با حق کسب و پیشه و سرقفلی است که نیاز به بررسی دقیق‌تر و تخصصی‌تر دارد.
اجرت المثل تصرف غیرمجاز ملک توسط مستاجر
در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستاجر پس از پایان مدت قرارداد موجر میتواند برای روزهایی که مستاجر خارج از قرارداد همچنان ملک را در اختیار دارد مبلغی را به عنوان اجرت‌المثل مطالبه نماید.
معمولاً در قراردادهای اجاره به این موضوع اشاره می‌شود و میزان مبلغ اجاره پس از اتمام قرارداد مشخص می‌گردد. بنابراین در صورتی که این بند در قرارداد درج شده باشد رسیدگی به این موضوع براساس توافقات قراردادی بین موجر و مستاجر انجام می‌شود.
اما اگر در قرارداد اجاره به میزان اجرت‌المثل پس از پایان مدت قرارداد اشاره نشده باشد دادگاه از کارشناس رسمی دادگستری می‌خواهد تا مبلغ مناسبی را تعیین و اعلام نماید. کارشناس رسمی دادگستری با توجه به شرایط ملک نرخ‌های جاری بازار و دیگر عوامل مرتبط میزان اجرت‌المثل را تعیین می‌کند.
یادداشت پایانی
همانطور که در این مطلب مطالعه کردید؛ عدم تخلیه مستاجر بعد از اتمام قرارداد به ضرر مستاجر است. چرا که قانون در چنین شرایط حق را به مالک داده و مستاجر باید ضرر و زیان یا به اصطلاح اجرت المثل تصرف غیرمجاز ملک را به مالک پرداخت کنید.
اگر همین حالا شما هم به عنوان مالک با این مشکل روبرو هستید و شاید پیشبرد مراحل قانونی برایتان سخت به نظر برسد می‌توانید از یک مشاوره حقوق مجرب و کاربلد مشاوره دریافت کنید. در چنین شرایطی وجود یک مشاوره حقوقی یا وکیل می‌توانید پیشبرد فرایند قانونی را تسهیل دهد.