با معرفی مشاوره حقوقی ملکی شمال تهران همراهتان هستیم.
با توجه به اهمیت دعاوی ملکی، در این نوشته به پاسخگویی بعضی از سوالات مخاطبین گرامی در خصوص املاک خواهیم پرداخت. تیم ما با تشکیل دپارتمان تخصصی املاک و مستغلات برای مشاوره حقوقی در قراردادهای مشارکت در ساخت اعلام آمادگی می‌نماید.
در صورت نیاز به مشاوره حقوقی ملکی در تهران، با بهترین وکلای ملکی منطقه یک همراه باشید.
چنانچه در خصوص املاک شمال تهران مشکل حقوقی ایجاد گردد؛ دادگاه‌هایی که در شمال تهران وجود دارند به این دعاوی رسیدگی خواهند نمود.
به همین جهت وکیلی که در شمال تهران فعالیت دارد به دلیل اینکه در این مراجع بسیار رفت و آمد داشته به رویه موجود در مراجع شمال تهران آگاهی دارد و مشاوره حقوقی ملکی شمال تهران قبل از هر اقدامی بسیار کارگشا خواهد بود. فک رهن از ملک یکی از دعاوی ملکی پیچیده است که نیازمند مهارت و تجربه بالای وکیل می‌باشد که در ادامه این مقاله بررسی خواهند شد.
الزام به فک رهن چیست؟
ممکن است در مواردی شخصی ملکی را نزد بانک یا فردی در رهن (ضمانت) بگذارد و بعد از آن که دین (بدهی) خود را پرداخت کرد، آن کسی که مال نزد او به رهن گذاشته شده است اقدام به فک (آزادسازی) رهن نکند.
در چنین وضعیتی راهن (رهن گذار) باید علیه مرتهن (رهن گیرنده) اقامه دعوای “الزام به فک رهن” یا آزادسازی سند را خواستار شود.
در این صورت مرتهن از حالت امانی (امانت بودن) به ضمانی (مسئول بودن) تبدیل می‌شود و راهن نیز می‌تواند دادخواستی تحت عنوان «الزام به فک رهن» و پرداخت اجرت ایام عدم فک رهن تنظیم کند.
آشنایی با واژگان حقوقی ملکی
۱. فک رهن
از لحاظ حقوقی به معنای خارج ساختن ملکی از حالت رهن است که به عنوان وثیقه (تضمین) در رهن نهادی مانند بانک قرار دارد.
به زبان ساده تر، فک رهن عبارت است از آزاد کردن سند ملکی که به عنوان وثیقه در بانک قرار دارد.
۲. خیار مجلس
خیار به معنی اختیار داشتن است و منظور از خیار در قراردادها اختیار انجام دادن رفتاری ضمن قرارداد می‌باشد.
تا زمانی که طرفین پس از تنظیم نمودن قرارداد در کنار یکدیگر حاضر هستند و جلسه را ترک نکرده‌اند و از یکدیگر جدا نشده‌اند، حق دارند که قرارداد را فسخ (بر هم زدن) کنند.
۳. خیار شرط
مدت زمانی که با توافق طرفین معین می‌گردد و در این مدت خریدار و یا فروشنده ملک، می‌تواند که قرارداد را فسخ کند.
۴.خیار تأخیر ثمن
اگر که شخص خریدار تا ۳ روز مبلغ ملک را پرداخت ننماید و همچنین فروشنده نیز ملک را تحویل او نداده باشد، فروشنده می‌تواند قرارداد را فسخ نماید.
۵.خیار عیب
خریدار اگر که پس از پرداخت ثمن (مبلغ قرارداد) و تحویل ملک متوجه ایرادی و عیبی گردد، به عنوان مثال: ایرادات برق و سیم و یا لوله کشی و … می‌تواند قرارداد را فسخ نماید.
عرصه و اعیان چیست؟
کلمات عرصه و اعیان از کلمات پر استفاده در امور حقوقی ملکی هستند.
منظور از عرصه، زمین است و منظور از اعیان همه آثار غیرمنقول (قابلیت جابجایی ندارند) است که انسان در روی زمین ایجاد می‌کند مثلاً بنا، ساخته و خانه یا درخت.
عقد بیع
منظور ازعقد بیع در امور ملکی قرارداد خرید ملک است که در آن خریدار در مقابل پرداخت مبلغی معین به عنوان بهای ملک، مالک ملک می‌شود.
افراز
افراز یعنی تقسیم مادی مال مشاع (مشترک) بین شرکا که یکی از روش‌های تقسیم است.
ملک مفروز
ملک مفروز به ملکی گفته می‌شود که سهم هر یک از مالکین آن با توجه به دانگ مشخص وی و موقعیت محل از سهم سایرین افراز و جدا شده است.
اعراض
اعراض به شرایطی گفته می‌شود که مالک به هر دلیلی از مال خود چشم‌پوشی کند و آن را رها کند.
راهنمای خرید ملک مشاوره حقوقی ملکی شمال تهران
برای خرید ملک لازم است نکاتی رعایت شود تا فروشنده و خریدار دچار مشکلات حقوقی و قانونی نشوند. بنابراین همزمان با تنظیم سند مبایعه‌نامه لازم است که فروشنده حتما اصول اسناد مربوط به مالکیت یا نمایندگی خود را در جلسه قرارداد حاضر نماید.همچنین در قرارداد حتما تاریخ تنظیم سند رسمی به نام خود را مشخص نمایید.
چنانچه ملک با مشارکت صاحب زمین و سازنده بنا شده باشد در این صورت تمامی مالکین مشاع (مشارکت) ساختمان می‌بایست در جلسه حضور داشته باشند. در صورتی که فروشنده به وکالت از سایر مالکین اقدام می‌کند حتما اعتبار وکالتنامه وی را استعلام بگیرید.
قبل از هر معامله‌ای از بازداشت نبودن و توقیف نبودن ملک اطمینان حاصل کنید.
عین و منفعت چیست؟
اموال را در یک تقسیم‌بندی می‌توان به عین و منفعت تقسیم نمود که منظور از عین، مالی است که ماهیت مستقل دارد و وجود آن وابسته به مال دیگری نیست مانند میز و صندلی.
منفعت مالی است که به تدریج از عین مال دیگری به وجود می‌آید و وابسته به مال دیگری است و به عبارت دیگر از آن حاصل می‌گردد؛ برای مثال خانه عین است و سکونت در آن منفعت.
املاک جاری
املاکی که سابقه ثبت در دفتر املاک را ندارند، به عنوان املاک جاری شناخته می‌شوند.
مشجر
منظور از مشجر زمینی است که در آن درخت وجود دارد در حقیقت مشجر هم معنی باغ می‌باشد.
اقاله
به توافق طرفین یک قرارداد برای منحل کردن قرارداد اقاله گفته می‌شود که به معنای تفاسخ هم است.
سند مالکیت المثنی
زمانی که سند مالکیت ملکی بنابر دلیلی از بین برود و اثری از آن باقی نماند و مالک نتواند به آن دسترسی داشته باشد، او می تواند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای صدور سند مالکیت المثنی نماید.
شرایط اساسی صحت معامله
با مشاوره حقوقی ملکی شمال تهران همراه باشید.
قرارداد ملکی مثل انسان است؛ تولد و حیات و مرگ دارد.
تولد: انعقاد یا تشکیل
حیات: آثار قرارداد
مرگ: انحلال قرارداد
شرایط اساسی صحت معامله، قواعد کلی انعقاد معامله است که شامل قصد و رضا (رضایت)، اهلیت (توانایی انجام معامله)، موضوع معین و مشروعیت جهت معامله می‌شود.
شرایط اساسی یعنی شرایط عمومی، یعنی شرایطی که اختصاص به قرارداد خاصی ندارد و در همه قراردادها باید رعایت شود؛ برخلاف شرایط اختصاصی که برای یک یا چند قرارداد خاص لازم است و برای قراردادهای دیگر لازم نیست.
مثلا در اجاره وقف لازم است که مال قابل بقا باشد به این معنی که با استفاده کردن از بین نرود.
صحت: اگر یک قراردادی می‌خواهد صحیح باشد باید همه این شرایط در آن وجود داشته باشد.
در واقع قرارداد ۳ وضعیت مهم دارد؛ صحیح، باطل، غیرنافذ.
۱- صحیح قراردادی است که وجود حقوقی دارد و اثر حقوقی هم دارد.
۲- باطل قراردادی است که وجود حقوقی ندارد و اثر حقوقی ندارد و قابل تصحیح هم نمی‌باشد.
۳- غیرنافذ بین صحیح و باطل است، یعنی وجود حقوقی دارد ولی اثر حقوقی ندارد؛ چنین قراردادی ممکن است تنفیذ (تایید) شود که در این صورت صحیح می‌شود و ممکن است رد شود که در این صورت باطل می‌شود.
ازدواج دائم
بدین ترتیب، اگر معامله ای فاقد شرایط اساسی صحت باشد حسب مورد ممکن است باطل یا غیر نافذ (صحیح) باشد.
قرارداد قابل فسخ، نوعی قرارداد صحیح است یعنی فعلا وجود و اثر حقوقی دارد ولی اگر فسخ شود اثر خود را نسبت به آینده از دست می‌دهد.
معامله: در اصل به معنای عقد و قرارداد است ولی احکام شرایط اساسی صحت معامله قابل سرایت به ایقاعات هم هست.
عقد و قرارداد هر دو نوعی عمل حقوقی هستند که با اراده افراد واقع می‌شوند و تفاوت این دو در این است که عقد همان قرارداد است و با دو اراده ایجاد می‌شود اما ایقاع نوعی عمل حقوقی است که با یک اراده ایجاد می‌شود مانند ابرا (بخشیدن) طلب.
قصد و رضا (تراضی اراده)
برای تحقق قرارداد لازم است که دو طرف اولا اراده تنظیم قرارداد را داشته باشند؛ ثانیا اراده خود را اعلام کنند.
ثالثا دو اراده با هم منطبق و یکسان باشد که در مباحث ذیل مورد بررسی قرار می‌گیرد. اراده در حقوق ایران مرکب از دو عنصر قصد و رضا می‌باشد.
وقتی شخصی می‌خواهد قراردادی منعقد کند در مرحله اول فکر انعقاد معامله به ذهن او خطور می‌کند. (خطور یا تصور)
در مرحله دوم در خصوص مزایا و معایب انعقاد آن قرارداد به ارزیابی می‌پردازد. (سنجش یا تدبیر)
سپس اگر به نتیجه برسد که آن معامله برای او مناسب است به انعقاد آن معامله تمایل و شوق و رغبت پیدا می‌کند (رضا) و نهایتا تصمیم قطعی به انعقاد معامله می‌گیرد. (قصد )
بنابراین رضا به معنای شوق و تمایل و رغبت به انعقاد معامله است و قصد انشاء به معنای نیت و تصمیم قاطع برای ایجاد اثر حقوقی است.
ماده ۱۹۱ قانون مدنی
رکن سازنده و عامل تحقق قرارداد همان قصد انشاست اما قصد انشا به شرطی منجر به انعقاد قرارداد می‌شود که این اراده به شکلی اعلام شود.
از آنجا که قصد انشا رکن سازنده و اساسی عقد (قرارداد) است؛ هر جا قصد وجود نداشته باشد قرارداد باطل است، مثل معامله در حال مستی و بی‌هوشی و خواب و هزل (شوخی) و معامله صوری (غیرواقعی) (ماده ۱۹۵)
بنابراین فقدان قصد منجر به بطلان معامله می‌شود در حالی که معیوب بودن رضا منجر به عدم نفوذ (صحت) قرارداد می‌شود.
طرق اعلام اراده
اصولا می‌توانیم اراده را به هر شکل و طریقی که بخواهیم ابراز و اعلام کنیم بنابراین شیوه اعلام اراده اصولا محدود و اجباری نیست بلکه آزاد و اختیاری است.
اعلام اراده ۴ شیوه مشهور دارد؛ لفظی، کتبی،با اشاره و با دادوستد (قبض و اقباض) در قرارداد کتبی اصولا امضاء اعلام اراده محسوب می‌شود.
استثنائا در سه مورد اعلام اراده باید به شیوه خاصی انجام شود.
۱-قراردادهای تشریفاتی
۲-ایجاب و قبول نکاح (ازدواج) (ماده ۱۰۶۲)
۳-ایجاب وقف (ماده ۵۶) مشاوره حقوقی ملکی شمال تهران
وکیل ملک ایرانیان خارج از کشور
در ایجاب (پیشنهاد) وقف و ایجاب نکاح (پیشنهاد ازدواج)، در صورتی که تلفظ ممکن باشد اراده حتما باید به صورت لفظی اعلام شود.
اما اگر تلفظ ممکن باشد طرفین می‌توانند اراده خود را با اشاره یا نوشته ابراز کنند از آنجا که ایجاب و قبول نکاح (ازدواج) باید لفظی باشد نکاح معاطاتی که برخی به آن ازدواج سفید می‌گویند در حقوق ایران باطل است.
آیا سکوت علامت رضایت است؟
سکوت اصولا اعلام اراده محسوب نمیشود. چون سکوت وضعیت مبهمی دارد و نمی‌توان از آن قبول یا رد را استنباط کرد. (۲۴۹)
استثنائا ممکن است سکوت به موجب قانون، قرارداد یا اوضاع و احوال اعلام اراده محسوب شود.
ماده ۲۵۰ قانون امور حسبی
اگر وراث تا یک ماه از اطلاع از فوت مورث در خصوص قبول یا رد ترکه (اموال باقی مانده از متوفی) سکوت کنند چنین سکوتی قبول ترکه محسوب می‌شود.
معامله صوری چیست؟
وکیل تخصصی ملک و قراردادهای ملکی شمال تهران توضیح می‌دهد:
بدین معناست که دو نفر ظاهرا اراده برای انعقاد عقد را اعلام کنند ولی در واقع قصد انعقاد هیچ قراردادی نداشته باشند که چنین معامله‌ای به علت فقدان قصد باطل است.
این موضوع را با تعارض ظاهری و باطنی اشتباه نگیرید در تعارض ظاهری و باطنی بدین معناست که دو نفر در ظاهر یک قرارداد را به عنوان وکالت منعقد کنند ولی در واقع قصدشان بیع (قرارداد خرید و فروش) باشد که در این حالت اراده باطنی ملاک است.
یعنی قرارداد به عنوان بیع صحیح است نه وکالت.
همان طور که در عقود (قرارداد) قصد و اعلام لازم است در ایقاعات نیز قصد و اعلام لازم است بنابراین ایقاع بدون قصد باطل است و بدون اعلام اراده نیز ایقاع تحقق نمی‌یابد.
ایجاب
ایجاب عبارت است از پیشنهاد اعلام اراده طرف اول برای انعقاد قرارداد؛ یک پیشنهاد برای اینکه ایجاب باشد باید دو ویژگی داشته باشد.مشاوره حقوقی ملکی شمال تهران
۱- باید کامل و مشخص باشد یعنی باید از ارکان معامله باشد؛ شامل نوع عقد و مورد معامله در آن ذکر شود؛ مثلا در ایجاب بیع (پیشنهاد) باید مبیع (مورد معامله) و ثمن (مبلغ قرارداد) مشخص باشد یا در ایجاب اجاره باید عین مستاجره، اجاره بها و مدت مشخص باشد.
۲-باید قاطع باشد.
پیشنهادی که یکی از این دو ویژگی را نداشته باشد ایجاب نیست بلکه دعوت به مذاکره است.
ایجاب خاص و عام: یعنی ایجابی که خطاب به شخص معین است.
یعنی ایجابی که خطاب به عموم است مانند جعاله عام.
ایجاب خاص اگر توسط شخص دیگری غیر از مخاطب خاص قبول شود عقد منعقد نمیشود. ولی ایجاب عام توسط هر شخصی ممکن است قبول شود.
در قراردادهایی که با حراج یا مزایده منعقد می‌شود مشخص شدن برنده قبول محسوب می‌شود و برگزار کننده باید به قرارداد پایبند باشد مگر آنکه در آگهی برگزاری حراج، خلاف آن را قید کرده باشد.
اسباب زوال ایجاب
۱- پایان مدت
۲- رجوع مخاطب
۳- فوت یا حجر یکی از طرفین
اگر مدت ایجاب بگذرد و قبول بعد از پایان مدت اعلام شود قرارداد منعقد نمیشود.
زیرا این قبول به عنوان قبول معتبر نیست ولی ایجاب جدید محسوب می‌شود که اگر موجب اول آن را بپذیرد قرارداد منعقد نمیشود.
مدت ایجاب سه نوع است.
فوری، معین، متعارف
فوریت در حقوق فوریت عرفی است یعنی در اولین فرصت ممکن. مشاوره حقوقی ملکی شمال تهران
اگر موجب (طرف اول قرارداد) صراحتاً مهلت اعتبار ایجاب را تعیین نکرده باشد قبول باید در مهلت متعارف اعلام شود.
طبق قاعده عمومی قراردادها باید بین ایجاب و قبول توالی عرفی وجود داشته باشد.
البته استثنائاً در برخی قراردادها توالی (متوالی بودن) عرفی بین ایجاب و قبول لازم نیست.
بدین معنا که اگر قبول حتی با فاصله‌ای طولانی نسبت به ایجاب (پیشنهاد) اعلام شود ایرادی ندارد مثل وکالت، ضمان، وصیت تملیکی و…
تکلیف ایجابی که از آن عدول شده است چیست؟
ایجاب به خودی خود برای موجب (پیشنهاد دهنده) تکلیفی به نگه داری آن ایجاد نمی‌کند و موجب می‌تواند از آن رجوع کند.
اما اگر موجب صراحتاً التزام به نگهداری از ایجاب داده باشد یا ایجاب مدت‌دار باشد آن ایجاب اولا قابل رجوع (بازگشت) نیست و ثانیاً اگر موجب معامله‌ای معارض با آن منعقد کند آن معامله غیرنافذ (صحیح نیست) است و تنفیذ (تایید) آن با مخاطب ایجاب اول است.
وقتی ایجاب توام با التزام می‌شود که به مخاطب واصل (رسیده) شده باشد.
ایجاب اصولا با رد مخاطب از بین می‌رود یعنی اگر مخاطب اول ایجاب را رد کند و بعد آن را قبول کند به عنوان قبول معتبر نیست ولی به عنوان ایجاب جدید معتبر است.
استثنائاً ایجاب عام از بین نمی‌رود و ایجاب وصیت تملیکی (وصیتی که در آن مالکیت نسبت به یک مال تعیین می‌شود) هم در صورتی که موصی‌له (فردی که وصیت به نفع او شده است) قبل از فوت موصی (وصیت کننده) آن را رد کند از بین نمی‌رود.
اصولا ایجاب با فوت یا حجر (زائل شدن عقل) موجب یا مخاطب از بین می‌رود البته این اصل استثنائاتی دارد:
۱- ایجاب وصیت تملیکی با فوت و حجر (زائل شدن عقل) از بین نمی‌رود.
۲- ایجاب قراردادهای صرفا نافع با سفه طرفی که از قرارداد نفع می‌برد از بین نمی‌رود مانند صلح بلاعوض.
۳- ایجاب نکاح با سفه (زوال عقلی) هیچ یک از طرفین از بین نمی‌رود. (نکاح غیر مالی )
ایجاب توام با التزام
(یعنی ایجاب مدت معین دارد) مانند ایجاب ساده با پایان مدت، رد مخاطب و فوت یا حجر هر یک از طرفین از بین می‌رود، تنها تفاوت ایجاب ساده با ایجاب توام با التزام در این است که ایجاب ساده قابل رجوع است ولی ایجاب توام با التزام قابل رجوع و بازگشت نیست.
تفاوت انشا با اخبار
انشا با اخبار فرق دارد. در اخبار شخص خبر می‌دهد که در گذشته یک امر حقوقی رخ داده است. مثل اینکه شخصی اقرار کند که در اثر معامله ۵ میلیون تومان به دیگری مدیون (بدهکار) است.
اما انشا بدین معنی است که شخص الان یک اثر حقوقی ایجاد کند مانند اینکه الان تصمیم بگیرد کتاب خود را به دیگری ببخشد و طرف مقابل هم این پیشنهاد را قبول کند و کتاب را بگیرد که در این صورت عقد هبه (هدیه) واقع می‌شود.
مطابقت دو اراده
برای تحقق قرارداد طبق ماده ۱۹۴ قانون مدنی: لازم است که اراده دو طرف با هم منطبق و یکسان باشد. یعنی مفاد قراردادی که در ذهن هر دو طرف است دقیقا یکسان باشد وگرنه قرارداد باطل است. اصطلاحا به اعلام اراده طرف اول (موجب) ایجاب و به اعلام اراده طرف دوم (مخاطب ایجاب) قبول می‌گوییم.
قبول
قبول عبارت است از پذیرش بی قید و شرط ایجاب. بنابراین اگر مخاطب ایجاب آن را با تغییر قبول کند؛ قبول محسوب نمیشود بلکه یک ایجاب جدید است که نیاز به قبول موجب اول دارد.
در عقود رایگان تبعیض در قبول اصولا ً ممکن است؛ مگر این که موجب صراحتاً مخالفت کرده باشد (ماده ۸۳۲) اما در عقود معوض، تبعیض در قبول ایجاب اصولاً ممکن نیست مگر اینکه موجب مخالفتی با آن نداشته باشد.
زمان و مکان وقوع عقد (قرارداد)
اگر طرفین در حضور هم معامله کنند زمان و مکان وقوع قرارداد هیچ بحثی ندارد. زیرا زمان انعقاد قرارداد زمان اعلام قبول و مکان انعقاد قرارداد، همان مکانی است که دو طرف حاضر هستند اما اگر طرفین در حضور هم معامله نکنند. (قرارداد بین غایبان)
بحث زمان و مکان انعقاد قرارداد اهمیت دارد.
در مورد قراردادهای مکاتبه‌ای در حقوق ایران نظریه اعلام قبول (نظر دکتر کاتوزیان) پذیرفته شده است ولی عملا ً در اکثر موارد ارسال نامه قبول کاشف از قبول قطعی محسوب می‌شود.
اگر سوال در مورد قانون الکترونیک بود نظریه وصول جواب سوال خواهد بود.
مکان انعقاد قراداد نیز محلی است که آخرین جزء قرارداد تحقق می‌یابد پس در حالت عادی محل ارسال قبول است ولی اگر طرفین وصول نامه قبول را شرط کرده باشند نامه قبول در اقامتگاه موجب به دستش می‌رسد، پس اقامتگاه موجب محل انعقاد قرارداد خواهد بود.
ارسال قبول قانونا ً لازم نیست ولی عرفاً باید ارسال شود.
خدمات ما
مشاوره حقوقی آنلاین با وکلای پایه یک دادگستری در موضوعات تخصصی در همه ساعات شبانه روز
مشاوره حقوقی حضوری با وکیل تخصصی جرایئم اقتصادی
قبول وکالت دادگستری بدون حضور موکل در دفتر وکیل
خدمات وکالت ایرانیان خارج از کشور در ایران
وکالت ایرانیان در سایر کشورها توسط وکیل رسمی
بهترین وکیل مهاجرت بین المللی در تهران
معرفی بهترین وکیل کیفری تهران
بهترین وکیل ملکی تهران
معرفی بهترین وکیل دعاوی پولی و بانکی تهران
بهترین وکیل خانواده تهران
معرفی بهترین وکیل دادگاه تجدید نظر
بهترین وکیل اعاده دادرسی و دیوان عالی کشور
معرفی بهترین وکیل فرجام خواهی