در این مقاله قصد داریم به بررسی هزینه تفکیک زمین و نکات مهم آن بپردازیم.
منظور از تفکیک زمین، تبدیل یک زمین به قطعات کوچک و دریافت سند مالکیت برای هر قطعه است. برای تفکیک زمین قولنامه‌ای یا سنددار، فرد باید با ارائه مدرک کامل از جمله نقشه تفکیک زمین به شهرداری مراجعه کرده و درخواست ارائه تفکیک و دریافت سند برای هر قطعه را بدهد.
این فرایند شامل هزینه خواهد بود که به آن هزینه تفکیک زمین گفته می‌شود. در ادامه قصد داریم شما را با هزینه تفکیک ملک، هزینه تفکیک ملک تجاری و… آشنا کنیم.
منظور از تفکیک زمین چیست؟
تفکیک زمین یک فرآیند حیاتی در امور مالکیت زمین محسوب می‌شود که به مالکان امکان می‌دهد زمین‌های خود را به قطعات کوچکتر جدا کرده و برای هر قطعه، سند مالکیت مستقل دریافت کنند. این فرآیند، به صورت متداول در زمین‌های شهری، روستایی و حتی زمین‌های کشاورزی انجام می‌شود.
با رعایت مراحل و شرایط مورد نیاز تفکیک زمین، مالکان می‌توانند به موفقانه زمین‌های خود را تفکیک کرده و از مزایای مالکیت مستقل برای هر قطعه زمین بهره‌مند شوند.
البته فراموش نکنید که تفکیک و تقسیم و افراز مسائل جدایی هستند و هر کدام از آنها شرایط و ضوابط مربوط به خود را دارند. به همین خاطر در اینباره نیز باید اطلاعات کافی داشته باشید.
دلایل انجام تفکیک ملک
تفکیک زمین یک راهکار موثر برای مالکان است که می‌خواهند زمین خود را راحت تر و با قیمتی بالا‌تر به فروش برسانند.
با تفکیک زمین به قطعات کوچکتر، مالکان به مزایای متعددی دست پیدا می‌کنند. از جمله، قیمت قطعات کوچکتر نسبت به مساحت کل زمین پایین‌تر است که این امر باعث جذب بیشترین تعداد مشتریان ممکن می‌شود. همچنین، هزینه‌های مرتبط با فروش، مانند هزینه‌های مربوط به پروانه ساخت و ساز به دلیل کاهش مساحت زمین نیز کاهش می‌یابد.
با این تغییرات، مشتریان امکان دسترسی به زمین‌هایی با قیمتی مناسب‌تر را دارند که این امر باعث افزایش فعالیت‌های اقتصادی و توسعه منطقه می‌شود. در نهایت، تفکیک زمین نه‌تنها به مالکان امکان فروش بهتر را می‌دهد بلکه به توسعه و پیشرفت جامعه نیز کمک خواهد کرد.
هزینه تفکیک ملک تجاری
برای مالکانی که املاک تجاری دارند یا بخشی از املاک آنها به کاربری تجاری اختصاص داده شده است، هزینه‌های مرتبط با متراژ تجاری به نسبت هزینه‌های مسکونی با یک ضریب افزایش محاسبه می‌شود. این سیستم محاسبه هزینه بر اساس متراژ زمین تجاری انجام می‌شود و برای هر متر مربع متغییر خواهد بود.
هزینه تفکیک زمین با مالکیت تجاری از طریق فرمولهای زیر قابل محاسبه است:
· برای متراژ زیر 200 متر مربع:
o هزینه =13173451× متراژ
· برای متراژ بین 200 تا 600 متر مربع:
o هزینه =13173451+ (200– متراژ) × 73186
· برای متراژ بین 600 تا 2000 متر مربع:
o هزینه =42447691+(600– متراژ) ×40984
· برای متراژ بین 2000 تا 5000 متر مربع:
o هزینه =99826811+ (2000– متراژ) × 32933
· برای متراژ بیشتر از 5000 متر مربع:
o هزینه =198624811+ (5000– متراژ) × 23054
هزینه تفکیک سند مشاع
با توجه به ماده 150 قانون ثبت اسناد و مدارک، هزینه افراز ملک مشاع به شیوه‌ای مشخص محاسبه می‌شود. به طور کلی، برای هر ده هزار ریال ارزش ملک، مالک یا مالکانی که می‌خواهند ملک را تفکیک کنند باید مبلغی معادل دویست ریال به عنوان هزینه تفکیک سند مشاع پرداخت کنند.
این روش محاسبه هزینه، به مالکان املاک مشاع امکان می‌دهد تا با توجه به ارزش ملک و نیازهای خود به راحتی هزینه‌های مرتبط با تفکیک را محاسبه کرده و مطابق با قوانین و مقررات مربوطه پرداخت کنند.
هزینه تفکیک زمین سند دار
تفکیک زمین سند دار، یک فرآیند پیچیده است که نیازمند مراحل دقیق و مشاوره‌ای است. برای املاکی که نقشه آنها ثبت شده است، فرآیند تفکیک ممکن است ساده‌تر باشد؛ اما برای املاکی که نقشه آنها ثبت نشده است، نیاز به تهیه نقشه جدید و انجام کارهای اضافی وجود دارد.
در این فرآیند، شهرداری با توجه به مقررات و استفاده از ملک‌های مختلف، عوارض تفکیک را محاسبه می‌کند. محاسبه عوارض بر اساس نوع کاربری زمین انجام می‌شود؛ به عنوان مثال، متراژ اراضی با کاربری مسکونی با 10% قیمت منطقه‌ای روز محاسبه می‌شود اما این در حالیست که تفکیک زمین تجاری و صنعتی با 100% قیمت منطقه‌ای روز محاسبه می‌شود. همچنین، در صورتی که زمین شهری برای خدمات عمومی پرداخت شود، 10% قیمت منطقه‌ای روز برای آن محاسبه می‌شود.
هزینه تفکیک زمین روستایی
هزینه تفکیک زمین روستایی معمولاً بر اساس متراژ و کاربری زمین تعیین می‌شود. این هزینه‌ها ممکن است متغیر باشند و بسته به شرایط محلی و قوانین مربوطه در هر منطقه متفاوت باشند. به عنوان مثال، در برخی مناطق، هزینه‌ها ممکن است بر اساس درآمدی که از زمین حاصل می‌شود محاسبه شود اما این در حالیست که در دیگر مناطق، ممکن است بر اساس نرخ‌های ثابت تعیین شوند.
عواملی که ممکن است در محاسبه هزینه تفکیک زمین روستایی تأثیرگذار باشند عبارتند از:
· متراژ زمین
· کاربری زمین (مثلاً مسکونی، کشاورزی، تجاری و …)
· نرخ‌های منطقه‌ای معتبر برای هر کاربری زمین
· قوانین و مقررات محلی مربوط به تفکیک زمین در روستاها
· هزینه‌های مربوط به تهیه مدارک و مشاوره‌های لازم
· هزینه‌های مربوط به شهرداری یا سازمان‌های دولتی مربوطه
نحوه محاسبه هزینه تفکیک زمین
برای انجام مراحل تفکیک زمین، بعد از ثبت درخواست، هزینه‌های مربوطه باید پرداخت شود. بر اساس ماده 101 قانون شهرداری، ادارات ثبت اسناد و املاک موظفند دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی را بر اساس نقشه‌ای که قبلاً به تأیید شهرداری رسیده است، انجام دهند.
نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه می‌کند و جهت تصویب به شهرداری تسلیم می‌کند باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی، از کل زمین تصویب و کتباً به مالک ابلاغ شود. بنابراین، قسمتی از هزینه تفکیک زمین مربوط به قدرالسهم شهرداری است.
طبق تبصره سه همین ماده، در اراضی با مساحت بیشتر از 500 متر مربع و دارای سند شش دانگ، شهرداری باید برای تامین فضای عمومی و خدماتی تا 25 درصد و برای تامین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از تفکیک تا 25 درصد از باقی‌مانده اراضی را دریافت کند.
همچنین، شهرداری مجاز است با توافق مالک، هزینه‌های مذکور را براساس قیمت روز زمین و با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک دریافت کند. در مواردی که امکان تأمین انواع خیابان ها از زمین مورد تفکیک میسر نباشد، شهرداری می‌تواند با تصویب شورای اسلامی شهر هزینه‌های معادل را به نرخ کارشناسی دریافت کند.
هزینه تفکیک زمین بر عهده کیست؟
همانطور که در بخش پیشین، روش محاسبه هزینه تفکیک زمین و نحوه تصویب نقشه توسط شهرداری توضیح داده شد، ممکن است برای برخی افراد سوالی پیش بیاید که هزینه تفکیک سند به عهده کیست؟ در این باره می‌توان گفت که در مواقعی که قرار است ملک فروخته شود و تفکیک زمین لازم است، معمولاً هزینه آن به عهده فروشنده خواهد بود مگر اینکه با خریدار توافق دیگری شده باشد. اما باید توجه داشت که در این زمینه، قانون خاصی وجود ندارد و مسئله بر اساس عرف حل می‌شود.
همچنین، در صورتی که شخصی درخواست تفکیک زمین خود را داشته باشد، بدون اینکه فرآیند خرید یا فروش درگیر شود، هزینه تفکیک زمین بر عهده مالک قرار می‌گیرد.
هزینه تفکیک سند شش دانگ
سند شش دانگ یکی از اصطلاحات مورد استفاده در زمینه ثبت اسناد و املاک است که به معنای مالکیت تمام و کمال بر زمین توسط یک فرد است و به این ترتیب دیگری در مالکیت زمین با او شریک نیست.
در صورتی که مالک زمین شش دانگ تصمیم به تفکیک و افراز ملک خود را داشته باشد باید هزینه‌های مربوط به تفکیک سند شش دانگ را پرداخت کند. این هزینه مطابق با تبصره سه ماده 101 قانون شهرداری مصوب سال 1334 محاسبه می‌شود. این ماده دو شرط را برای دریافت قدرالسهم توسط شهرداری در هنگام تفکیک زمین تعیین می‌کند.
بنابراین، اراضی که دارای مساحت بیشتر از پانصد متر مربع و سند شش دانگ هستند، شهرداری از آنها قدرالسهم دریافت می‌کند تا به تامین سرانه فضای عمومی و خدماتی بپردازد.
این توضیحات نقش و اهمیت سند شش دانگ و مسئولیت هزینه‌های مرتبط با تفکیک زمین را به روشنی بیان می‌کند، و به مالکان اراضی شش دانگ راهنمایی می‌کند که درصورت تصمیم به تفکیک زمین، از مقررات مربوطه آگاهی کسب کنند.
هزینه تفکیک سند مادر
در بخش‌های پیشین مقاله، نحوه محاسبه هزینه تفکیک زمین و هزینه تفکیک سند شش دانگ مورد بررسی قرار گرفت. همچنین بیان شد که شهرداری از زمین‌هایی که دارای سند شش دانگ بوده و بیشتر از پانصد متر مربع مساحت دارند، قدرالسهم دریافت می‌کند.
سند مادر یا همان سند مشاع، اسنادی هستند که ممکن است مالکان قصد تفکیک آنها را داشته باشند. در واقع، سند مادر سند اولیه‌ای است که معمولا به صورت مشترک و مشاع در دست مالکان قرار دارد. بنابراین، این سند را می‌توان سندی اساسی و مبنایی برای تفکیک زمین‌ها در نظر گرفت. پس از تهیه نقشه تفکیکی، سند مادر باید به تصویب شهرداری برسد.
برای تصویب نقشه تفکیکی برای املاک دارای سند مادر، شهرداری با در نظر گرفتن شرایط و ضوابط مربوط در ماده 101 قانون شهرداری و تبصره‌های آن، قدرالسهم خود یا معادل آن را به عنوان هزینه تفکیک سند مادر دریافت می‌کند. سپس، پس از تأیید نقشه تفکیکی توسط شهرداری، اداره ثبت، سند تفکیکی را صادر می‌کند.
هزینه تفکیک سند مغازه
هزینه تفکیک سند مغازه ممکن است بستگی به موارد مختلفی داشته باشد. از جمله این موارد می‌توان به مساحت مغازه، موقعیت جغرافیایی، قوانین محلی و ملی و سیاست‌های شهرداری مربوطه اشاره نمود. علاوه بر این هزینه‌ها ممکن است شامل هزینه‌های ثبتی، مشاوره‌ای و سایر هزینه‌های مرتبط با فرآیند تفکیک ملک باشد.
· هزینه ثبتی: شامل هزینه‌های مربوط به ثبت و انتقال سند ملکیت مغازه، اعم از هزینه‌های مرتبط با دفترخانه ثبت اسناد و املاک و هزینه‌های مرتبط با انتقال مالکیت.
· هزینه مشاوره: مشاوران املاک می‌توانند در فرآیند تفکیک ملک و تهیه مستندات مربوط به آن از جمله نقشه‌ها و اسناد ملکی کمک کنند. هزینه‌های مربوط به خدمات مشاوره ممکن است متغیر باشند و بستگی به مشاور و موارد مختلف دیگر داشته باشد.
· هزینه‌های شهرداری: شهرداری ممکن است قوانین مخصوص خود را برای هزینه‌های تفکیک ملک تعیین کرده باشد. این هزینه‌ها ممکن است شامل قراردادهای شهرداری، هزینه‌های مربوط به زیرساخت‌های عمومی و سایر هزینه‌های محلی باشد.
هزینه تفکیک زمین کشاورزی به مسکونی
تفکیک سند زمین از جمله مراحلی است که در حوزه اسناد و املاک به دلیل تغییر کاربری اراضی انجام می‌شود. این فرآیند برای تقسیم قطعات کوچکتر زمین با متراژهای مختلف، صورت می‌گیرد. اغلب افراد به دنبال تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ‌ها به زمین‌های مسکونی هستند که در این صورت باید موارد ضروری برای تغییر کاربری تشخیص داده شود.
ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها را به طور کلی در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها ممنوع اعلام می‌کند، به جز در موارد ضروری. این تشخیص موارد ضروری توسط یک کمیسیون تشکیل شده از اعضای مختلف ادارات و نهادهای مربوط به زمین‌های کشاورزی انجام می‌شود.
پس از تصویب کمیسیون، شخص می‌تواند برای پرداخت هزینه‌های مربوط به تفکیک زمین، طبق ماده 101 قانون شهرداری اقدام کرده و ملک خود را تفکیک کند. باید توجه داشت که برای تغییر کاربری از زمین‌های کشاورزی به مسکونی هزینه‌هایی به عنوان عوارض شهرداری نیز پرداخت می‌شود که جدا از هزینه‌های تفکیک محسوب می‌شود و باید از متقاضی اخذ شود.
این فرآیند نه تنها به مالکان اراضی امکان تغییر کاربری از زمین‌های کشاورزی به مسکونی را می‌دهد بلکه به شهرها و شهرک‌ها نیز این امکان را می‌دهد که به بهره‌وری بهتر از اراضی خود برسند و توسعه پایدار را ترویج کنند.
یادداشت پایانی
همانطور که در این مطلب مطالعه کردید، برای تفکیک زمین و دریافت سند برای هر قطعه جدا شده باید هزینه‌هایی را بسته به نوع زمین و نوع مالکیت آن پرداخت کنید. اگر درباره جزئیات بیشتر سوال دارید، مشاورین حقوقی حاضر در مجموعه می‌توانند شما را راهنمایی کنند.
جمع آوری و سئو : وکیل در تهران